加上我们近期亦发表了对香港楼市的专题报告。因此，在本期，笔者希望为大家谈谈我们对香港「短期对楼市走向」的看法，而在其后两期，则会和大家探讨一下「中期的楼市走向」，和「有哪类型的物业相对值得投资」。

＊香港楼市短期继续调整，中期倾向上升＊

　　谈起楼市，相信读者第一个想问的问题，便是香港楼市的走势到底会是上升，还是下跌？这个问题，可以分为「中线」和「短线」角度去作出解答，我们就问题给出明确答案－「短线而言」，我们相信楼市会继续调整；但「中线而言」（即２０１９年至２０２２年期间），我们相信楼市整体仍会倾向上升。

　　从「短线」角度，我们看到目前楼市的确已在开始调整。由于参考自１９９４年以来，每个楼市周期的调整期最短的亦接近六个月，而本轮楼市的调整周期于六月才刚刚开始，故此，我们相信在今年年底前，楼市仍会处于调整趋势。那这一浪楼市的调整浪会调整多少呢？

＊楼市平均每浪调整１３﹒２５％＊

　　我们有两组数字可以提供参考：首先，第一组数字是和香港楼市以往历年的调整幅度。我们以中原城市领先指数作统计，自１９９４年至２０１８年，楼市和股市分别曾经历过六个周期，如果撇除９７至９８年和００至０３年那两个周期（因为该两个周期是有额外原因带动楼市下跌－９７年是金融风暴加上楼市去杠杆；０３年是非典型肺炎加上供应量大增），楼市平均每个周期只会下跌１３﹒２５％。

＊楼市过往跌幅少于恒指一半＊

　　第二组数字，则和恒生指数与楼市的关系有关。简要而言，参考过往六个股市及楼市的周期，以中原城市领先指数为代表的香港楼市，跌幅往往少于以恒生指数作为代表的香港股市。

　　平均而言，香港楼市的跌幅为恒生指数的５３﹒１５％，而如果不计算９７至９８和００至０３年那两个周期（原因如上述），则楼市的跌幅为股市的３４﹒７５％。那是甚么意思呢？即是恒生指数每跌５０％，楼市只会跌１７﹒３７５％（５０％Ｘ０﹒３４７５）。而恒生指数于本年五月时，在３００８１﹒５５点见顶，而我们相信最坏情况，恒生指数将跌至市帐率等于１，即２２，５７６﹒１７点便会见底。如这样的话，恒生指数即下跌了２４﹒９５％，由于楼市的跌幅平均为恒指的５３﹒１５％，而不计９７及０３周期的话，跌幅则为恒指的３４﹒７５％－因此，本轮调整浪，我们预计最坏情况下，楼市的调整幅度为８﹒６７％（２４﹒９５％Ｘ０﹒３４７５）至１３﹒２％（２４﹒９５％Ｘ０﹒５３１５）。

＊楼市调整８至１３％即见支持＊

　　那是甚么意思呢？即简要而言，在作最坏打算的情况下，我们预计楼市最多调整约８至１３％，即中原指数跌至１６５﹒３点至１７３﹒９７点左右便会有支持。那我们为甚么认为楼市中期仍然会上升呢？原因我们下期再谈。

晋裕环球资产管理投资研究部投资分析师　黄子燊

资料来源：《经济通 - 投资笔记》把脉香港楼市，展望未来吉凶（上）

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