易居集团的企业背景

易居集团成立于2000年，为中国房地产行业航母级交易综合服务平台，同时服务于开发商、中介机构和资产所有人。易居集团业务可以分成三块，分别为一手房代理服务、大数据及咨询服务和二手房经纪平台服务。所谓「一手房代理业务」，指的是易居为房地产商的一手楼制定和执行营销及销售策略，并向潜在买家推广有关一手楼以促成有关交易。

大数据及咨询服务

而就「大数据及咨询服务」，集团旗下和数据及咨询有关的「克而瑞」品牌，为国内房地产行业最知名的品牌之一，并被广泛认可为具权威的房地产数据来源。有关业务可以细分为数据服务、测评及排名服务以及咨询服务，其客户主要是商业用户。而就「二手房经纪平台服务」，则是作为二手房的中介，透过建立二手房经纪网络，向中小型经纪公司提供服务以获益，旗下服务品牌为「房友」。

集团积极转型以捕捉市场机遇

由于中国房地产市场自2000年起，一直到2018年，均是处于增量时代，每年的一手楼销售均有不俗增长，因此集团原先的主营业务为服务于发展商的「一手房代理业务」。以2018年为例，集团的「一手房代理业务」占整体收入的77.9%，而「大数据及咨询服务」及「二手房经纪平台服务」则分别只占整体收入的8.2%及13.9%。

三大业务发力推进增长

然而，由于预视到中国房地产市场将进入存量时代，每年的新楼销售将会放缓，二手楼交易占整体交易的比重将会有所上升，集团因而提早布局，加大力度开发「二手房经纪平台服务」，至近年已见成效，参考2019年度年报，「二手房经纪平台服务」占整体收入比例已升至40%，原先属主营业务的「一手房代理业务」占整体收入比例则跌至49.8%，而「大数据及咨询服务」则维持在约11.2%的水平。预料集团将会继续围绕三大业务发力，推进增长。

集团具信贷质素

在信贷层面，我们对集团前景看法并不悲观。按执笔时的财务报表，集团负债比率为55.2%，总债务/EBITDA 比率 3.37 倍，虽然较往年有所上升，但绝对值并不算高。更重要的是，我们认为与其过份纠结于财务数字，2020年上半年的宏观经济状况，已经替我们对集团做了一次压力测试 — 2020年上半年。

9.7亿元人民币利润

由于新冠肺炎于国内的爆发，2、3月的经济活动几近停顿，不论一二手物业的销售均近乎冰封，但参考集团截至2020年6月底的数字，其仍能录得9.7亿元人民币的利润。

按我们判断，由于2021年为经济复苏年，故此全年中国经济预料会优于2020年，而房地产市场亦预料将会较2020年兴旺。如投资者相信2021年全年国内经济状况及物业交投数字会优于2020年，则集团的信用风险可控。

集团股东阵容不俗

集团的股东结构亦是另一个亮点。由于集团于一手房代理市场为龙头，故此其股东包括不少龙头内房企业，根据其2019年报，碧桂园、恒大及上海万科分别持有其12.4%、12.3%及12.4%股权。而在去年7月底，集团宣布收购乐居后，阿里巴巴共占易居8.32%股权，如果阿里悉数行使换股票票据，则其持股更将增至13.3%，成为易居第二大股东。

目前能提供约7.1%的最差孳息率

在具有强大股东背景的加持下，集团的信贷能力可更看高一线了。综合以上因素，加上其目前能提供约 7.1% 的最差孳息率（Yield to worst），我们认为具有一定投资价值了。

来源: 香港财经时报