对楼市，笔者亦如是— 19年底、20年全年，不少人看淡楼市时，笔者坚定说楼市中线向上，并指2020首季楼价将见底；今年楼市果如预期上升甚至破顶，笔者也乐于作壁上观，不再覆述原因了。然而，近期外媒传出「北京约谈香港主要地产商，要求他们支持中央及解决房屋短缺问题，并指出游戏规则已经改变」的消息，笔者也被问道对楼市的最新观点有没有改变，及楼价会否下跌，因此笔者也在此抛砖引玉，分享一下个人的看法。

针对有关传闻，笔者自问没有能力去判断真确性，但笔者倾向未虑胜，先虑败，先假设有关消息为真，再思考在相对保守的假设下，香港楼市究竟是否会转势向下。笔者的观点相当明确— 即使假设中央政府认为香港要加大力度解决房屋问题，并要求房地产商协助，也不代表香港楼市会转势向下，两者难以混为一谈。

国内房屋政策不同于香港

首先，不少观点均认为，近日内地政策转向，由原先相对着重效率，变成更着重公平，并提倡「共同富裕」，严格执行「房住不炒」，因此认为香港在房屋政策上也会向国内靠拢。笔者对有关论点不大认同，从国家的高度来看，很早已经开宗明义，指出了中国是实行社会主义制度，香港是实行资本主义制度，因此中国和香港的关系才会是「一国两制」。诚然，中国在发展途中，因为发展的阶段性及特殊性，形成了有中国特色的社会主义，但中国从没有否定过自己是社会主义国家的定位。到今天，中国生产力相对过往已大幅提升，同时间，国内房价过往两年升幅远胜香港，令有产者和无产者的差距进一步加大，而国家领导人又有其政治信仰及理想，加上压抑房价，令更多资金流往国内资本市场，为企业融资，为民族复兴出力，这对国家亦属有利，以上因素共同构成了国家提倡「共同富裕」、严格执行「房住不炒」的背景。然而，香港是资本主义社会，并非奉行社会主义制度，国家主席习近平亦明确指出要「坚持一国原则，尊重两制差异」（即一国是大原则，但在一国之下，两制之间容许有差异），香港的具体情况，与国内又有所不同。因此，如果认为，国内社会主义制度下的政策手段及资源分配模式，会被应用于香港，笔者认为这想法可能不够深思熟虑。

楼价下跌对香港弊大利

其次，香港楼价下跌，只会制造更多社会问题，与减少社会问题方向属背道而驰，难以看到有任何理由中国或香港政府希望楼价下跌。香港约有一半家庭居住于私人住宅，如果楼价下跌，香港先有一半的人口财富被蒸发，但对另一半未置业的人口来说，却没有任何得益— 他们金钱上既没有受惠，而实务上，由于楼价下行往往会造成社会及经济问题（香港1997至2003、美国2008、日本失落三十年等均为借鉴），这群未置业人口，反而会因为楼价下跌而受害。简单来说，楼价下跌是社会整体财富减少，能二次及三次分配的资源都少了，最后是所有人皆输的局面，更会引申出种种社会经济问题，试问政府怎会希望楼价跌呢？实务上，楼价稳定甚至上升，政府能从卖地、物业税、印花税中收取更多收入，并建更多公屋，分拨更多资源做财富分配的工作，才能令社会问题减少，同时不论有否置业的人士均能达至双赢。而实际上，即使国内严格执行「房住不炒」，但不少省市亦存在「限跌令」，严格限制房价跌幅，同时明确指出要「维护房地产市场健康发展」。故此，相信政府即使认为房屋问题需要解决，推跌楼价绝不是其中一个选项。

房屋供应难以短期增加

那么，如果政府要解决住屋问题，会向什么方向解决呢？如果是从解决问题的角度看，还是会向增加土地供应，兴建更多的住宅（包括私人住宅及资助房屋）的方向解决。然而，大幅增加供应并非可以一蹴而就的事情，中间牵涉到城市规划、基建配套、施工执行等环节。简单举个例子，以原先位处市区，已有充足周边配套的启德为例，东南九龙发展规划研究于1992年已展开，1998年启德机场已经搬迁，但首阶段发展在2013年才完成，开始有人入住。由启德机场搬迁到有人入住，中间花了15年的时间，一块本来在市区中的土地还是如此，如果在非市区开发，耗时只会更久。换而言之，短期内供应基本上是难以增加的事情，实际上，从政府批出土地到住宅落成，平均也要经历3至4年的时间，未来数年的供应，在过往数年已经定了下来，而近5年来，土地拍卖面积及私人住宅动工量均节节减少，是不争的事实，在此情况下，笔者认为中线而言，楼价下跌的空间非常有限。

楼价中线仍将向上

故此，综合而言，笔者相信在中长线角度来看，政府解决房屋问题的决心无庸置疑，笔者亦相信房屋问题最终会得到解决，但这不代表房屋问题的解决能一蹴而就，亦不代表楼价中线将会下跌。笔者认同长线而言，香港楼市再像2004年至2017年，14年内升3.3倍，即平均每年升超过一成的机率较低，但笔者相信在未来十年，楼价仍然主要受供求因素主导，倾向稳中有升，在这情况下，笔者会维持楼价中线向上的观点不变了。

來源：香港財經時報