未來十年供應屬偏多還是偏少？給大家看看兩組數據

在談細節前，筆者想透過兩組數字，先給各位一個大畫面（Big picture），好讓大家心中有個大概估算，未來十年香港私人住宅的供應，是屬偏多還是偏少。

• 第一組數字，是過往供應低谷期，私人住宅落成量（即房屋供應）的數字。眾所週知，2005年至2013年，是香港住宅供應的相對低谷期。當年為了穩定先後受金融風暴和 SARS 重創的本地樓市，政府於2002年底先推出「孫九招」，2004年開始全面採用「勾地」機制賣地，直至2013年才恢復全面主動賣地，令香港的私人住宅落成量，在2005年至2013年期間 ，均處於較低水平。那在這九年期間，香港私人住宅平均每年的落成量是多少個？答案是11,268個。
• 第二組數字，是預計未來十年的供應數字。於2019年底，政府公布《長遠房屋策略》，訂下 2020至2030年，私營房屋供應目標為12.9萬個單位，姑勿論最後政府能否達標，即使能夠達標，在這十年，平均每年私人住宅供應量亦只是12,900個。這固然較近三年（2017至2019年）每年平均17,467個的落成量低接近三成或少4,567個，而較2005至2013年的供應低谷期的平均落成量，每年亦只多1,632個。香港未來十年的私人住宅供應量是偏多還是偏少，相信讀者都心中有數。

2022年前樓市仍屬供不應求

我們早前，亦曾就香港住宅需求進行過推算，並保守地只計算「實質住屋需求」，不計算「投資需求」，得出的結果，仍預示香港樓市於2022年前整體仍處於供不應求的狀態。我們估計在2019-2022年這四年間，平均每年的私人住宅落成量約為18,900個，但平均每年對私人住宅需求量為20,151個，在這情況下，由於供不應求持續，樓市整體仍會趨升。

2023年開始住宅供應將大幅下跌

而去到2023年，根據政府賣地數字及私人住宅施工數量推算，私人住宅落成量更會大幅下跌。由於住宅單位始終供不應求，加上美國為了應對新冠肺炎疫情，再次進行了「量化寬鬆」，令貨幣泛濫，樓價自然易升難跌。

縱然我們相信香港樓市中線是會向上，但在具體買入物業時，該如何選擇？誠然，不同區份、戶型的物業，防守力及潛在回報均會有所不同。

兩房或以上單位 防守進攻力俱佳

從戶型及價格角度，我們認為兩房或以上類型的物業（即兩房、三房以至四房），而價格在一千萬元以內的，防守及升值能力為最佳。 我們在早前發布的《香港樓市展望及投資策略報告》中有詳述原因（有興趣的可到筆者的面書專頁私訊索取），但如簡要論述，主要原因是：

1. 開放式及一房戶，主要針對的是「首次置業需求」，對應人口群組是24歲至34歲的人群，這群組的人口雖然在未來兩年數量仍相當龐大（代表首置的購買力不俗），但在2023年開始，這群組的人口數目將逐步減少，因此這類型單位的升值潛力會弱於過往；
2. 就兩房或以上的戶型，對應潛在買家，正是在過往十年上了車，買了首置盤的人士 — 他們在過往十年首置上了車，隨著年齡漸長，產生了一定換樓需求（例如當初首置時是新婚，現在則已生了子女，要換更大戶型），兩房換三房固然是一種，而一些於過往十年買了開放式或一房的，換樓成兩房的需求亦存在，加上換樓客是本身已有一層物業在手，這些物業在過往十年升值不少，亦導致換樓客的購買力相當雄厚，令兩房或以上的物業具一定支撐；
3. 而至於總價一千萬元以下的物業值得看高一線，主要是一千萬元以下的物業可做八至九成按揭，潛在買家較多，令其在下行風險較低的同時，升值潛力亦較大了。

 晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師

編按：黃子燊為晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。

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