未来十年供应属偏多还是偏少？给大家看看两组数据

在谈细节前，笔者想透过两组数字，先给各位一个大画面（Big picture），好让大家心中有个大概估算，未来十年香港私人住宅的供应，是属偏多还是偏少。

• 第一组数字，是过往供应低谷期，私人住宅落成量（即房屋供应）的数字。众所周知，2005年至2013年，是香港住宅供应的相对低谷期。当年为了稳定先后受金融风暴和SARS 重创的本地楼市，政府于2002年底先推出「孙九招」，2004年开始全面采用「勾地」机制卖地，直至2013年才恢复全面主动卖地，令香港的私人住宅落成量，在2005年至2013年期间，均处于较低水平。那在这九年期间，香港私人住宅平均每年的落成量是多少个？答案是11,268个。
• 第二组数字，是预计未来十年的供应数字。于2019年底，政府公布《长远房屋策略》，订下2020至2030年，私营房屋供应目标为12.9万个单位，姑勿论最后政府能否达标，即使能够达标，在这十年，平均每年私人住宅供应量亦只是12,900个。这固然较近三年（2017至2019年）每年平均17,467个的落成量低接近三成或少4,567个，而较2005至2013年的供应低谷期的平均落成量，每年亦只多1,632个。香港未来十年的私人住宅供应量是偏多还是偏少，相信读者都心中有数。

2022年前楼市仍属供不应求

我们早前，亦曾就香港住宅需求进行过推算，并保守地只计算「实质住屋需求」，不计算「投资需求」，得出的结果，仍预示香港楼市于2022年前整体仍处于供不应求的状态。我们估计在2019-2022年这四年间，平均每年的私人住宅落成量约为18,900个，但平均每年对私人住宅需求量为20,151个，在这情况下，由于供不应求持续，楼市整体仍会趋升。

2023年开始住宅供应将大幅下跌

而去到2023年，根据政府卖地数字及私人住宅施工数量推算，私人住宅落成量更会大幅下跌。由于住宅单位始终供不应求，加上美国为了应对新冠肺炎疫情，再次进行了「量化宽松」，令货币泛滥，楼价自然易升难跌。

纵然我们相信香港楼市中线是会向上，但在具体买入物业时，该如何选择？诚然，不同区份、户型的物业，防守力及潜在回报均会有所不同。

两房或以上单位 防守进攻力俱佳

从户型及价格角度，我们认为两房或以上类型的物业（即两房、三房以至四房），而价格在一千万元以内的，防守及升值能力为最佳。我们在早前发布的《香港楼市展望及投资策略报告》中有详述原因（有兴趣的可到笔者的面书专页私讯索取），但如简要论述，主要原因是：

1. 开放式及一房户，主要针对的是「首次置业需求」，对应人口群组是24岁至34岁的人群，这群组的人口虽然在未来两年数量仍相当庞大（代表首置的购买力不俗），但在2023年开始，这群组的人口数目将逐步减少，因此这类型单位的升值潜力会弱于过往；
2. 就两房或以上的户型，对应潜在买家，正是在过往十年上了车，买了首置盘的人士— 他们在过往十年首置上了车，随着年龄渐长，产生了一定换楼需求（例如当初首置时是新婚，现在则已生了子女，要换更大户型），两房换三房固然是一种，而一些于过往十年买了开放式或一房的，换楼成两房的需求亦存在，加上换楼客是本身已有一层物业在手，这些物业在过往十年升值不少，亦导致换楼客的购买力相当雄厚，令两房或以上的物业具一定支撑；
3. 而至於總價一千萬元以下的物業值得看高一線，主要是一千萬元以下的物業可做八至九成按揭，潛在買家較多，令其在下行風險較低的同時，升值潛力亦較大了。

 晋裕环球资产管理投资研究部高级投资分析师

编按：黄子燊为晋裕环球资产管理投资研究部高级投资分析师，其主要负责宏观经济分析、制订资产配置策略及管理全权委托投资组合，其擅长以宏观经济结合价格行为，以由上而下方式就资产配置进行部署。

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