以中原城市領先指數計算，樓價年初至今下跌了約8.01%，市場上開始有較多看空聲音，本期也簡談我們對樓市的觀點。

筆者的樓市模型主要考慮變量為息口、土地供應和人口需求。先說結論，我們認為樓價短期內有下行壓力，底部估算為164.84點（從高位下跌13.85%），悲觀情況下底部估算為152.35點（從高位下跌20.38%），即我們認為以中原城市領先指數作代表，樓市最大跌幅不會多於兩成，即目前起計最大潛在跌幅餘下11%。中期而言（以五至八年作為時間框架），我們維持樓價升幅不會跑輸本地通脹的看法。

本輪樓市下行週期主要由息口和人口變化所導致。息口方面，美國加息步伐急促，香港最優惠利率（P-rate）雖仍未調整，但由於加息預期強烈，買家普遍預期P-rate將會上升，觀望態度自然濃厚。人口方面，由於不同原因，香港近年興起移民潮，如以機場離境人口計算（合理推論這段時間離境人士非旅遊為主），自2020年6月底起計，香港永久居民已流出36.9萬人，有關人士離港除了令樓市潛在買家減少外，亦令賣盤增加，而由於買家不急於追貨（因上文息口原因），故此賣盤往往要減價才能售出。令樓市相對受壓。

然而筆者認為移民因素已大半反映。統計97移民潮，89-98年間，移民人數為47.3萬，該10年平均人口為605萬，換言之有7.8%人口於當時移民。如以近年人口高點20年中748萬人推算，即約58.3萬人會移民，而現在已走了63%，移民潮已過半。就息口，由於通脹已開始受控及預期明年第一季美國衰退，明年中前息率大機率見頂。對樓市構成支持因素則包括土地供應於前任特首任期內下跌，政府有支持樓市以維持財政健康的意欲及撤辣的空間，香港重新開關等。故此中期而言，筆者維持樓價升幅不會跑輸本地通脹的看法了。

欄名：理財有道

作者：晉裕環球資產管理 投資組合經理 黃子燊