海外楼价都一直平稳向上

回顾过去的十年，以上城市的楼价都一直平稳向上。特别伦敦这个地方，那怕是面对新冠肺炎和脱欧问题双线攻击，在今年第3季尾也出现超过平均6%的急速反弹。绝对可以说是「点指兵兵」地买，输的风险也很少。
大部份投资者其实是输给时间值，见过有很多人在选择项目阶段花费了一年，两年，甚至更长时间。

做业主要一份勇气和冲动

假设楼价每年只有5%的升幅，如果资金一直闲置，而且因为自己冲破不了准备做业主的关口。因为自己耽误自己而损失的潜在利润，此消彼长，大家可以为自己算一算。所以有时做业主就是要一份勇气和冲动，要做一个聪明的投资者。

现金流投资法

买物业最理想的效果莫过于租客帮你供楼甚至变相由租客送赠物业。很多香港投资者都会明白这一点，无奈地香港物业价格已经上升到一个离地水平。加上新冠病毒影响，平均租金回报已经下降至2%或更低的水平，『以租代供』这个概念可能要持久战50年才能够成立。

海外物业平均租金回报有5 - 7%

相反地​​海外物业平均租金回报有5 – 7%。坚守现金流投资法的概念，租金收入是重中之重。寻找租客群多而且活跃的地区买楼。靠着稳定的租金收入，未计入楼价升值和汇率等因素，『以租代供』已经可于10-15年内完成。勿论未来10年间物业升跌，作为投资者都包赚不赔。

BNO平权激发的移居潮

在BNO平权激发的移居潮和伦敦本土求过于供的情况下，投资者一定会对伦敦这个市场磨刀霍霍。跟据仲量联行报告2020伦敦潜在供应和新屋需求量接近1:3。由于英国人口年轻化比例高，由大家庭分裂出来的小家庭短时间内暴增，而且英国人希望置业的概念相对老一派的人看得重。

市中心区域项目有价有市

所以市中心区域的项目一直有价有市，特别是交通方便的铁路站附近项目。例如 Waterloo Station或King’s Cross Station这些大型铁路站，因为四通八达，出入方便不用驾车所以特别受英国年轻人欢迎。位于ZONE 1以开放式单位计算这些项目入场费通常是65至75万镑左右。伦敦ZONE 1大部份都是地少人多，买少见少的项目，大家都知道在地区性上肯定是买到赚到。

租金追不上楼价和地价

唯一问题就是因为楼价和地价在过去10年上升太快而租金追不上。所以大多数项目只有2-2.5%租金回报，有点不合乎现金流投资法的原则。但伦敦市较其他的地方特殊，在香港各大地产商大举进军前其实已经有无数财团、富商及不同国籍人仕参与这个市场，带来超强大承接力的所以伦敦楼价才可以居高不下，而且稳步上扬。

投资寻宝攻略

所以投资者只要细心寻宝，如果能够找出Zone 1找出交通方便的全新项目，最好有礼宾服务，豪华会所，邻近公园。这都是年轻人的最爱，他们很有可能为你带来高达3.5-4%的租金回报。就伦敦这个市场来说，是一个绝对吸引的回报。

来源: 香港财经时报