以最简单的物业投资做例子，如果同一屋苑，坐向相同的楼上楼下单位，昨天楼下单位用600万成交了，那楼上单位的价值大家应该会觉得在600万左右，这就是估值的体现。应用在股票市场上，虽然估值的方法开始复杂起来，但也离不开两种方法：内在价值法和乘数估值法。　

　就内在价值法的理念，就是一件资产将来必定会产生经济利益（如派发股息，或产生归属于公司的自由现金流（FCFF））。由于这些经济利益是发生在将来，故此需将其折现（Discounting），换算成现在的价值（Present Value），再将目前的市场价格与这理论上的价值去作比较，去判断这资产的价格是高估还是低估。

最简单的例子：一家企业的利润永无增长，且净利润会全数派发股息，每股股息是10元，股本成本（Cost of Equity）是10%，那这股票理论上的合理价便是10元/0.1元，即100元了。然而，在实际应用上，企业不一定派股息，折现可能要用归属于公司的自由现金流或归属于股本的自由现金流（FCFE），而要折现不同的收入流，用上的折现率也会不同，这便令事情变得相对复杂。

　　至于乘数估值法，则相对简单，就是相信企业价值（Enterprise Value）或股票价值（Equity Value）应该是某个财务数字的倍数。以经典的市盈率（P/E）作例子，就是指企业的每股价值，应等于每股盈利的一个倍数。而这个倍数怎么定，可以是取行业平均值，也可以是参考公司自身的历史数据，亦可以因为分析者对公司的判断，而基于初始数据给予溢价或折让。

栏名：理财有道

晋裕环球资产管理 高级投资分析师黄子燊