以最簡單的物業投資做例子，如果同一屋苑，坐向相同的樓上樓下單位，昨天樓下單位用600萬成交了，那樓上單位的價值大家應該會覺得在600萬左右，這就是估值的體現。應用在股票市場上，雖然估值的方法開始複雜起來，但也離不開兩種方法：內在價值法和乘數估值法。　

　就內在價值法的理念，就是一件資產將來必定會產生經濟利益（如派發股息，或產生歸屬於公司的自由現金流（FCFF））。由於這些經濟利益是發生在將來，故此需將其折現（Discounting），換算成現在的價值（Present Value），再將目前的市場價格與這理論上的價值去作比較，去判斷這資產的價格是高估還是低估。

　　最簡單的例子：一家企業的利潤永無增長，且淨利潤會全數派發股息，每股股息是10元，股本成本（Cost of Equity）是10%，那這股票理論上的合理價便是10元/0.1元，即100元了。然而，在實際應用上，企業不一定派股息，折現可能要用歸屬於公司的自由現金流或歸屬於股本的自由現金流（FCFE），而要折現不同的收入流，用上的折現率也會不同，這便令事情變得相對複雜。

　　至於乘數估值法，則相對簡單，就是相信企業價值（Enterprise Value）或股票價值（Equity Value）應該是某個財務數字的倍數。以經典的市盈率（P/E）作例子，就是指企業的每股價值，應等於每股盈利的一個倍數。而這個倍數怎麼定，可以是取行業平均值，也可以是參考公司自身的歷史數據，亦可以因為分析者對公司的判斷，而基於初始數據給予溢價或折讓。

欄名：理財有道

晉裕環球資產管理 高級投資分析師黃子燊