Harris Fraser |

项目一览

Gryphon Nova

W 67th Avenue & Oak Street, Vancouver, British Columbia
价钱由
CAD
700,000
房間数目:
1-3
停车场:
Yes
大小:
490-1635 Sq. Ft.
项目种类 :
Apartment
完工日期 :
Q1 2025
发展商:
Gryphon Development
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座落在温西新兴的黄金地段,Gryphon Nova 放眼未来的生活及工作型态,完美融合艺术及设计,精心打造舒适且健康的多元环境,为您重新定义当代生活美学。

邻近设施

  • Transportation
    • Marine Drive Station
      5
    • Vancouver International Airport
      10
  • Education
    • Sir Wilfrid Laurier Elementary School
      2
    • Sir Winston Churchill Secondary School
      3
  • Shopping
    • Safeway Marpole
      2
    • Oakridge Centre
      4
    • Marine Gateway Shopping District
      3
    • McArthurGlen Designer Outlet
      6

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    项目一览

    Gryphon House

    West Boulevard & 46th Ave, Vancouver, BC,
    价钱由
    CAD
    1,599,900
    房間数目:
    1-3
    停车场:
    Yes
    大小:
    960-1639 Sq. Ft.
    项目种类 :
    Apartment
    完工日期 :
    Q2 2024
    发展商:
    Gryphon Development
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    This is a place for living – a time-honoured way of life. The chosen location for Gryphon House. Wander tranquil streets of ancient elms and stately manses, the high street shopping district just around the corner. Boulevard greenway awaits by your window side.

    邻近设施

    • Education
      • Magee Secondary School
        2
      • Maple Grove Elementary
        2
      • Point Grey Secondary
        2
      • Crofton House
        3
      • Vancouver College
        4
      • York House
        5
      • Little Flower Academy
        5
      • St George's
        7
      • West Point Grey Academy
        16

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      市场分析
      2021年11月26日
      每周市场回顾十一月二十六日

      每周市场回顾十一月二十六日 

        usa美国

      11月25日为美国感恩节假期,当地股市休市。如计算截至24日的过去5日表现,道指及纳指分别累跌0.35%及0.48%;标指则升0.27%。经济方面,美国第三季度GDP按季年率上修至2.1%,但仍略低于市场预期的2.2%。美国总统拜登正式宣布提名现任联储局主席鲍威尔继续连任,同时也提名布雷纳德为副主席。消息公布后,从短期利率市场数据反映未来联储局或将更容易展现鹰派立场,市场普遍预期当局或有机会最快于明年7月加息。

      面对原油短缺问题,美国政府宣布释放5,000万桶战略储备原油,短线因为市场解读其释放力度不及预期,油价一度出现大涨。唯其后OPEC表示,预期美国释放战略石油储备可能使供应量增加每日110万桶,将导致原油市场于明年初出现供应过剩问题。至执笔时,纽约期油价格急跌至每桶73.4美元水平。数据方面,美国将公布11月份就业数据及ISM制造业指数等数据。
       

      euro欧洲

      受欧元对英镑汇率走弱影响,英股与德法市股市走势背驰,德国及法国股市在截至周四的过去5日录得分别1.50%及 0.51%的跌幅;英国股市则在同期上升1.20%。欧洲疫情呈现恶化迹象,包括法国总理也被证实确诊,世卫组织预期欧洲疫情死亡人数或将于明年3月时达至220万。欧洲央行发布10月份议息会议纪录显示,该行认为需要为今年12月会议之后预留充足的政策选项。另外,英伦银行长贝利指,若果因通胀而导致薪资上升,该行将不能不采取应对措施。欧元将公布11月份CPI初值,市场预期将月回落0.2%。

      china中國

      南非出现新变种病毒令市场恐慌,加上有报导指内地将禁止部份网络支付的使用方式,消息令港股重磅科技股受压并拖累大市表现,恒指单日跌2.67%,按周跌幅扩大至3.87%。内地A股表现则相对平稳,按周回落0.61%。据报道指,内地将于明年3月1日起禁止微信以及支付宝的个收款码使用于经营收款之上。中国将公布官方制造业及非制造业指数,另外财新中国制造业及服务业指数也会被公布。

      weekly126

      weekly1126

       

      媒体报导
      2021年11月25日
      经济通:元宇宙概念股或存在较大回调风险

      笔者认为美国科技股在中线仍然有一些因素支持,但部分元宇宙概念股及美国可选消费板块或在短期存在较大回调风险。回顾过去一个月,美股科技及可选消费的板块表现相对较佳,在截至2021年11月23日,标普500分类指数中,这两个类别的一个月升幅介乎6.6%至8.5%。

      大量投机资金或从ETF持仓的个股流入


      支撑近期美国科技股表现的原因,相信在很大程度上是与元宇宙热潮有一定的关系,因为在参考一只追踪元宇宙的ETF,The Roundhill Ball Metaverse ETF (美股上市代号 META),在截至11月23日的过去一个月上升了7.8%,即便是后来回调了,同期的累计升幅还是比标指的3.2%为高。根据彭博数据显示,从月初到11月23日,META ETF的资金净流入达到6.2亿美元,而且是持绩流入。然而,除了资金透过ETF来流入之外,资金直接从ETF持仓的个股来流入,也是另外一个途径推动ETF价格上升的原因之一,因为美国上市的ETF的股票持仓仓位是每天公布的,市场上的散户可根据这些ETF的首几大持仓来直接买入股票。


      部分META ETF持仓的个股升幅显著

      如果参考META ETF的首几大股票持仓,这包括Nvida、 Roblox、 Microsoft、 Meta Platform和 Unity Software等个股,全数都在过去一个月录得升幅,就算是其中有部份股票曾经出现较大回吐,比如是Roblox 和Unity,这两支股票在过去一个月仍能分别累升36.7%和22.4%,也是远远领先标指同期的表现。尽管如此,我们想特别地指出,短线推动这些元宇宙概念相关股票的表现,可能有很大部分是因为投机性资金的流入所推高,因此,当市场情绪逆转时,这类股票在不排除存在较大的短线下行风险。


      中期仍有支持科技股的因素

      从中期来看,我们仍然认为有两个因素支撑科技股。第一,是总体科技股的盈利增长表现稳定。在过去最新一个财报显示,标指科技股的盈利公布优于市场预期的比例达到95%,这个比率是11个标指板块中的最高,而且标指科技股的成长力也很高,平均盈利按年升幅达38%,是属于「四维选股法」中成长值较高的行业。第二,是长端息率的潜在下行空间支撑增长型股票,包括科技股。虽然因为最近美国公布的通胀率超过预期,导致了美债利率上升,但主要上升的是短年期息率,比如2年期美国国债孳息率在截至11月23日的一个月上升了13个基点(0.45厘至0.58厘),但较长的利率比如30年期的则下降了7个基点(由2.06厘至1.99厘),这是孳息曲线平坦化(Yield Curve Flattening)的现象,当长端息率下行,这类主要靠未来盈利折算过来的增长股还是应该能受惠。


      总括来说,包括1. 总体盈利增长稳定2. 长端利率的潜在下行趋势的两个因素,也是在中期支持科持股表现的主要因素之一。但对于那些单纯因为资金炒作而流入的部分元宇宙概念股,则必须加以小心,在必要时加强股价下行的风险管理。


      可选消费股短线或Sell the fact

      至于可选消费板块方面,虽然近期这个块板的表现比较好,但我们相信这个与美国的传统消费旺季有关,因为11月25日及26日分别就是感恩节(Thanksgiving)和黑色星期五(Black Friday),然后在之后的第一个星期一就是网络星期一(Cyber Monday),以上的日子也是美国传统消费意欲较高的日子,而且12月份也有还圣诞节。尽管参考消费块板在过去两年的Black Friday的前后也没有见到明显的下跌或回调,而且标指可选消费指数在2019年和2020年的12月份都是上升,但在市场情绪比较高涨的情况下,我们看到可选消费板块的短线估值扩张速度出现过快迹象,这不排除短线有可能出现Sell the fact的情况。因此,我们认为可选消费块板也可能存在较大的下行风险。
      最后,目前市场情绪仍然高涨,如果一旦市场焦点聚焦于一些风事件,例如是美国债务上限问题等,这或会对大市表现构成影响,各位战友应多加注意。

      來源:經濟通

      中国投资市场分析讲座

      日期 2021年11月24日
      时间 12:30
      地点 茂宸证券荃湾分行
      语言 广东话
      费用 免费

      我们的投资组合经理 Steven Wong 黄子燊 - 宏观投资笔记 于 茂宸证券 Mason Securities 分行的中国投资市场分析讲座嘉宾,与大家分享中国市场的前景及投资心得。当中包括中国下一年经济展望、政策风险、内房问题及值得留意板块等。现场环境气氛热烈,各位听众更主动地与嘉賓互动,而讲座后有不少听众继续热情地向Steven 追问,反应十分热烈。未来我们将会与茂宸不定期举办不同类型的讲座,敬请大家继续留意我们网页及专页。

      市场分析
      2021年11月22日
      固定收益 – 鹰派前景成为现实

      由于能源危机仍在酝酿,全球货币政策收紧几乎是不可避免的。随着债券收益率的全面上升,大多数固定收益指数下跌。彭博巴克莱全球综合、美国高收益和新兴市场美元债券指数分别下跌了0.24%、0.17%和0.42%,而美国投资级别债券指数则勉强取得0.25%的升幅。

      进入今年最后一个季度,持续的能源危机似乎成为全球经济的一个难题。在供应链问题仍未解决的背景下,全球燃料短缺进一步加剧了市场的价格压力,使通货膨胀率上升。特别是美国的通胀数据稳定维持在5%以上,而欧元区的数据则创下自2008年以来的新高,所有这些都意味着目前的鸽派货币政策并不能长久维持。
      在主要经济体中,欧洲央行是少数决定维持货币政策鸽派的央行。世界各地的央行已经开始收紧货币政策,包括成熟和新兴市经济体的银行。最有影响力的美国联储局亦宣布开始着手收紧政策,缩减量化宽松买债规模,使债券收益率上升。固定收益市场的前景仍然不确定,利率上升风险的等下行因素仍然存在。我们仍然认为高收益债券是比投资级债券更好的选择,因为它们的平均久期较短,而且较高的利差应该提供更好的风险调整回报。

      市场分析
      2021年11月19日
      每周市场回顾十一月十九日

      每周市场回顾十一月十九日 

       usa美国

      美国近2万亿美元支出方案或快将通过,加上部分美国科技巨头业绩表现理想,消息拉动美股走高,标指与纳指续创记录新高,其中科技股占比较重的纳指的势更强,在截至周四的过去5日,纳指累升1.84%、标指升1.19%、道指则回落0.14%。目前美国众议院正计划就近2万亿美元支出计划进行投票,若能于众议院通过,将再提交参议院。此外,美国总统拜登将提名联储局官员的人选,结果或会影响市场对美国收紧政策步伐的预期。至于有关美国债务上限问题再度发酵,美国财长耶伦指,财政部现金在12月3日后可能不会支撑太久。市场关注以上事件的不确定性对大市的潜在影响。
      经济数据方面,美国10月份零售销售按月升幅创7个月高,消息提升美国联储局的退市预期,据当局的五个用来评估通胀前景的指针显示,目前加快收紧货币政策的压力较三个月前为高,圣路易斯联储银行行长布拉德则指当局应加强减码刺激措施,从而应对通胀高企的情况。美国将公布10月份核心PCE指数以及11月份联储局会议记要,市场将关注数据及消息以评估收紧货币政策的步伐。
       

      euro欧洲

      英国央行行长指非常担忧通胀,欧洲央行行长则表示不太可能于明年加息,暗示货币政策存在潜在性分歧,然而随着两地汇价各走各路,两地股市表现也个别发展,在截至周四的5日,法国及德国股市分别升1.17%及0.86%,英国股市则跌1.74%;同期英镑兑欧元上升1.25%。英国10月份CPI按年升4.2%,高于前值及预期的3.1%及3.96%。英伦银行行长贝利表示,他对通胀急升「十分不安」,指在研究数据后再决定加息与否。相对下,欧央行行长拉加德则强调该行不太可能于明年加息, 她预期通胀率将于中期回落至低于2%的央行目标。英国及欧元区将公布11月Markit 制造业PMI,而德国将公布IFO商业景气指数。

      china中國

      中美元首视频会晤为中美两国关系发展指明了方向,唯个别中资科网巨企被大行调低目标价,导致其港股股价单日急挫近11%,拖累整体港股气氛,恒生指数本周累跌1.1%;内地A股走势相对平稳,本周近乎没有升跌。阿里巴巴周四美市收盘后公布业绩,上季纯利远差预期,股价市后急挫,随后也拖累整体港股表现。中国经济数据方面则见回稳,10月份工业生产按年升3.5%;零售销售年比升幅加快至4.9%;固定投资年至今年比增速则近乎预期。

       

      11sc

      11sc2

       

      媒体报导
      2021年11月19日
      经济通:美元强势,但短线面对技术阻力

      美汇指数近期出现抽升,主要在11月10日美国布令市场意外的通胀数据后出现,美国10月份消费物价指数(CPI)按年升6.2%,大幅高于前值的5.4%及市场预期的5.9%,而是次的通胀年率也创下了自1990年以来的新高。美汇指数由当时的约94水平,急升至目前的最高约96,期间仅相隔7天。

      解读: 美国通胀意外升温令美汇指数急升

      目前推动美元汇价强势的2个主要基本因素分别是1. 美欧息差扩大, 及2. 美股相对强势。首先是美欧息差扩大。大概从10月份起,美国2年期国债孳息率及欧元区2年期国债孳息率持续出现背驰现象,美国的大约从0.3%水平急升至0.52%,而欧元区的大约由-0.6%水平降至-0.75% 。

      此消彼长下,欧元兑美元进一步走弱,因为美国短息走强令美元汇价强,而欧元区短息走低令欧元走弱,欧元兑美元汇价回落至约1.13水平。而由于欧元占美汇指数约57%,是占比最大的货币币种,也是有最大影响力,两者的汇价往往呈反向关系,因此欧元兑美元走弱时,美元汇价也因而走高。美欧息差与美汇指数在过去也常常呈现近似的走势。而事实上,约自10月起,两者均同步上升。

      另一个支持美汇在中期强势的基本因素是美股相对强势。自去年3月出现美国经济衰退,美股大幅回调后,美国股市持续稳步上升,而且期间每次所出现的回调幅度也不高,相反若参考追踪新兴市场股市的MSCI新兴市场指数,则约于今年年初起持续回落,与美股表现形成鲜明对比。正是因为美股持续地相对其他整体新兴市场股市强势,资金都比较倾向投资美国,同时也会令部分原先由美国本土的美元兑换成海外的非美货币的资金,呈现回流至美国或美金的压力。事实上,参考追踪标普500指数的SPDR S&P 500 ETF (编号SPY US),自今年9月起,彭博数据显示该ETF合共录得110亿美元的累计净流入,反映近月资金持续偏好美国股市。

      中期观点: 支撑美汇中期走势的2个基本因素

      目前推动美元汇价强势的2个主要基本因素分别是1. 美欧息差扩大, 及2. 美股相对强势。首先是美欧息差扩大。大概从10月份起,美国2年期国债孳息率及欧元区2年期国债孳息率持续出现背驰现象,美国的大约从0.3%水平急升至0.52%,而欧元区的大约由-0.6%水平降至-0.75% 。

      此消彼长下,欧元兑美元进一步走弱,因为美国短息走强令美元汇价强,而欧元区短息走低令欧元走弱,欧元兑美元汇价回落至约1.13水平。而由于欧元占美汇指数约57%,是占比最大的货币币种,也是有最大影响力,两者的汇价往往呈反向关系,因此欧元兑美元走弱时,美元汇价也因而走高。美欧息差与美汇指数在过去也常常呈现近似的走势。而事实上,约自10月起,两者均同步上升。

      另一个支持美汇在中期强势的基本因素是美股相对强势。自去年3月出现美国经济衰退,美股大幅回调后,美国股市持续稳步上升,而且期间每次所出现的回调幅度也不高,相反若参考追踪新兴市场股市的MSCI新兴市场指数,则约于今年年初起持续回落,与美股表现形成鲜明对比。正是因为美股持续地相对其他整体新兴市场股市强势,资金都比较倾向投资美国,同时也会令部分原先由美国本土的美元兑换成海外的非美货币的资金,呈现回流至美国或美金的压力。事实上,参考追踪标普500指数的SPDR S&P 500 ETF (编号SPY US),自今年9月起,彭博数据显示该ETF合共录得110亿美元的累计净流入,反映近月资金持续偏好美国股市。

      短线观点: 技术性原因或令美汇出现短线回吐

      尽管美汇中线理应走强,但技术性指标正提示美元汇价有机会在短线出现调整。首先,在7日的持续急升下,美汇的相对强弱指数(RSI)目前已升至72水平,而一般市场交易者认为RSI高于70已属超买水平,技术上暗示汇价有可能于短期内调整。

      第二个可能令美汇出现短线受压的整技术性指标是黄金比率阻力,美汇指数目前已升至由2020年3月高位下跌至今年1月反弹50%的黄金比率水平,即约96水平。由于50%反弹位也是一个交易者较为看重的黄金比率水平,因此不排除会为美汇带来较大阻力,也有可能令美元先行回吐。纵然如此,我们仍强调中线看好美元兑其他主要货币的汇价,因此若出现回调后仍有望再进一步走强并挑战更高水平。

      来源:經濟通

       

      市场分析
      2021年11月19日
      日本 – 投资格局趋稳

      日本市场继续成为主要市场中的异数,在全球市场反弹的情况下逆市下跌。由于政策上有不确定性,投资者持保留态度,日元也因对美元的相对疲软而下跌,日经225指数下跌了1.90%(按美元计算为4.18%),而东证指数则下跌了1.43%(按美元计算为3.72%)。

      自民党党内选举结束后,岸田文雄成为日本新一任首相,市场担心自民党在选举后未能维持众议院的多数席位。岸田上任后一度提及不受欢迎的资本利得税,他其后撤回有关说法,但此言论仍然引起了市场对新政府政策方向的忧虑,不确定性进一步增加。随着执政自民党在最近的总选举中再次获得了多数议席,政治格局应更趋稳定,担忧也随之消散。
      众议院拥有多数议席可以让经济刺激计画顺利通过,这将为股票市场提供支援。日本近期的经济基本面亦有改善,我们亦注意到,日本通胀压力并没有和全球同步上升,这容许支持性的货币政策继续维持不变。随着市场情绪好转,我们仍然有信心,只要货币条件允许,日本股市在中短期内可以有好表现。

      媒体报导
      2021年11月18日
      香港财经时报-内房债券投资最新分析|最坏时间已近尾声!有两只内房债最值博

      早前在十月底的外部文章,笔者提及认为内房行业应已见了政策底,融资端亦会逐步转好,但市场底仍未见到,要待销售数据出来才能确认。在过往两周,市场经历了一定波动后,近日逐渐传出各种好消息,包括官媒发声维稳、银行放松融资、传言国家放松对房地产限制等,那现在是买入时机了吗?分析又应如何去做呢?

      内房债买入时机已经出现

      先说结论,是的,我们认为内房债券现在已到了买入时机,当然不是指所有内房债均可买入,但只要是信贷质素相对较佳的,我们认为已出现买入机会。执笔时为周五(11月12日),在早两天的时候(11月10日),笔者认为当时报价约在94元,持有到到期孳息率约19%,绝对回报约10%,并将于 2022年7月到期的碧桂园债券,最为值博。而在周四周五,债券价格整体大反弹(对不易拿到报价的读者,一个捷径是可查看 Premia Partner 的中国房地产债券 ETF,股票编号为 3001),碧桂园的价格也随之上升,值博率因而有所减低了。对笔者而言,由于本来就持有易居 2022 年到期的债券,故此不想再买跟内房相关的板块去增加曝险,故此选择按兵不动。但如果是本来没有持仓的话,从笔者的角度,由于内房债最坏时间相信已接近尾声,笔者认为易居2022年4月到期的债券(现价接近85,孳息率47.7%,持有到期绝对回报约 21%),或是2022年6月到期的融创债券(现价约89,孳息率接近30%,持有到期绝对回报约16%),以目前孳息率计算,均属具值博率及可以买入之列了。

      债券投资须综合考虑

      针对债券投资,我们一向认为不应只靠财务指标去判断偿还能力,因为财务指标只能反映片面的事实,但不能反映真象的全部,这次的内房债风暴便是一个很好的例子。比方说国内政府订下的三条红线,即(i)房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;(ii)房企的净负债率不得大于100%;(iii)房企的「现金/短期债比」不得小于1,均是从财务指标角度出发去判断房企的杠杆率。但从此次债市危机可见,触碰红线的数量和会否违约并没有太大关系。以佳兆业为例,有关企业的流动性已出现了明显问题,但从三条红线的角度看,它一条红线也没有触碰到,属于绿档。只触碰了一条红线,属于黄档的花样年亦违约了。而另一边厢,富力地产虽然触碰了全部三条红线了,处于红档,但到现在还在经营,且相信在年底前都不会违约,可见财务指标只是其中一个考量因素,并不可完全依赖,尤其是在内房这种存在分析盲区(如表外负债程度)的行业。进一步而言,如果分析内房行业,我们认为务须找到其核心特质,包括(i)内房属政策敏感行业,故此政府的取态务须关注(这也是为何本栏在6月时便指出不应沾手恒大,因而避过一劫的原因),(ii)内房和银行一样,均属高度倚赖外部信心去经营的行业,因为融资端失去信心便会抽贷,这对高负债的内房来说是难以承受的;消费端失去信心便会影响去货,对依赖高周转模式经营的内房行业也是难以承受的;因此一旦信心逆转,务必不能低估内房抛售资产自救的难度;(iii)如各行各业一样,管理层的诚信和质素相当重要,而如内房般存在不少表外负债,财务分析上具有盲区的行业,在选债上更需要透过慎选管理层来争取安全边际,以应对相关风险,某家意外违约的内房企业(不具名了)即是一例。倒过来说,例如融创,虽然我们没有持有其债券,但由于相信其团队能力较为优秀,即使风雨飘摇,我们还是认为其能挺过去的机率是较高的我们认为,在掌握了以上行业的特质后,再作财务计算,才有其实际意义了。

      來源:香港財經時報
       

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