星島日報:簡談內房行業前景 | Harris Fraser
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30 November, 2021
星島日報:簡談內房行業前景

在過往兩週,筆者明確指出融創2022年6月到期的債券,持有到期絕回報高於15%,以其信用基本面來看,具有值博率,有關看法到目前仍有效。而早兩天,旭輝集團的主席林中分享了一些行業看法,對看通內房前景也有幫助,筆者也拙要其中觀點分享。

首先,第一個筆者認為較重要的判斷是,他認為2021年是內房行業總量頂點,原因是城市化速度減慢,人口紅利減少及其他因素。換言之,如有關觀點正確,內房行業將由以往的增量市場,變成存量市場;他同時認為,一二線跟三四線的房價將會分化,一二線將與GDP同步,三四線的房價則可能會接近停止增長。這明顯十分影響內房行業的前景 — 行業變成存量市場,意味著企業都在一個不再造大的餅裡爭奪資源,要做大規模只能把對手打倒,這代表著行業競爭將會轉趨激烈化,財務穩健而又有併購能力的房企在下階段明顯佔優。
另一組重要的判斷是,高負債、高槓桿的企業將會被淘汰,而內房將會進入質量時代,並且對經營能力的需求將會大幅提升,而降低槓桿經營將會是常態,上述判斷貌似分開,但邏輯上是連貫的。簡要而言,以往由於行業價量齊升,高槓桿的行業最易做大,但在接下來的時間,行業走向將會是價平量平(因為進入存量時代),故此(i)房子質量不好賣不掉,(ii)由於價量不再升,利潤空間將會大減,高槓桿的企業會被利息食掉大部份利潤,不易存活;(iii)由於利潤空間減少,企業要實行精細化管理,將成本控制得宜,另外,投錯地的容錯空間也大減了,而這便需要管理團隊經營能力和執行能力的提升。因此,在目前此刻,如要投資內房企業,該企業的品牌形象、降槓桿的執行力、管理團隊的經營能力和效率,便是能否存活的關鍵了。


内房行業前景

欄名:理財有道
作者:晉裕環球資產管理 投資組合經理 黃子燊
刊出日期:2021年11月30日

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