上周公布的经济数据，分别涵盖GDP年增率、消费者物价指数、生产者物价指数、社会融资规模、零售销售、中国工业增加值总值年增率、房地产投资增长率及除农村外固定资产投资增长率。有关数据覆盖层面相当广阔，包括消费板块、工业板块、房地产投资及债务状况等。当中最触目的是GDP的数字，其增长率为6%，其表现逊于预期且创有纪录以来的新低。若然中国容许GDP增速进一步下行，则有可能会影响于2012年订下的，2020年GDP翻一番的目标。

而若参考其他的数据，亦可以看见中国经济在广泛层面均有恶化迹象。传统工业板块固然在转弱，PPI处于负数，中国工业增加值总值年增率亦处于近二十年来低位。不但如此，即使是国内政府一直想催谷的消费板块，如参考中国社会消费品零售数字同比年增率，其最新报5.8%，亦可看到其处于近二十年来最弱势的位置。而在投资方面，上周公布的除农村外固定资产投资增长率，亦是处于接近二十年来最低，以上数字可看到不论是消费、工业、投资，三个方面势头均相当弱势。房地产投资相对已属势头较强劲，而又能支撑到中国经济的动力，年增率处于10.5%，仍属近年相对高位。然而，如果深入地看的话，则有机会要担心房地产投资会无以为计 — 房地产开工的面积和年增率，相对房地产竣工的面积和年增率，差距已愈来愈大，反映开发商因应国内禁止囤地的限制，而要提早开工，却可能因不想以受限制的低价卖楼，而迟迟未竣工，但长此下去，开发商对房地产投资的热情或会减退，进而影响经济。

简要而言，从上周的数据可以看到，中国的经济增长动能正转弱，读者们在港股市场投资，选股在这时刻显得更重要了。

晋裕环球资产管理投资分析师 黄子燊 

模拟组合
组合概览：
1)本金︰100万港元
2)成立日︰2019年4月30日 (同期恒指为：29,699.12)
3)投资对象︰主要投资于香港上市的股票及ETF，另不多于10％比重于环球股票或其他衍生工具

9月份回顾

港股曾于9月初急弹，恒指一度重上27000点水平，但受阻于250天线约27400水平后，恒指调头大幅回吐，下试26000点关口，最终恒指于月底前收报26092点，并守住两万六，但按月总回报则收窄至1.87%。至于晋裕模拟组合则于9月份录得4.47%的总回报，大幅领先大市。

(表1)调动前组合概况 (30-9-2019)：
  

(图1)晋裕模拟组合及恒指(累计总回报)走势图 (自2019年4月30日)
  
 

组合管理方面，我们决定以9月30日收市价沽出部分中国石油化工股份(386)及全部华润水泥控股(1313)全部股份(表1橙色显示)，套现 $184,600港元，加上持有现金$21,435及上月应得股利$6,509，换入20,000股交通银行(3328)及25,000股中信银行(998) (表2黄色显示)，扣除$206,900后，净余现金$5,644。

(表2)调动后组合概况 (30-9-2019)：

 

选股策略方面，组合新加入两只内银股，分别为交通银行(3328)及中信银行(998)。较早前，内地财政部修订《金融企业财务规则》，如银行拨备覆盖率高于200%，将视为存在隐藏利润的倾向。相信消息或有助推动内地银行业营业取向转为更积极，利好未来盈利前景，因此我们选择在更高的预期息率的背景下增持内银股。

市场展望方面，于环球经济增长持续放缓的背景下，或提升中央放水意向，配合70周年国庆月份，不排除将会有更多经济利好政策措施出台，刺激经济及股市表现。然而，由于环球经济下行风险仍存，部署捕捉内地潜在刺激措施的同时亦需管理组合下行风险，持有部份具备稳定派息能力，而估值合理的股票将有助提升组合的抗跌能力。

華富財經連結: http://www.quamnet.com/newscolumnistcontent.action?articleId=6287268&authorCode=COL_ADL 

免責聲明：上述觀點只代表作者本人或作者公司意見，與華富財經的立場無關

加上我们近期亦发表了对香港楼市的专题报告。因此，在本期，笔者希望为大家谈谈我们对香港「短期对楼市走向」的看法，而在其后两期，则会和大家探讨一下「中期的楼市走向」，和「有哪类型的物业相对值得投资」。

＊香港楼市短期继续调整，中期倾向上升＊

　　谈起楼市，相信读者第一个想问的问题，便是香港楼市的走势到底会是上升，还是下跌？这个问题，可以分为「中线」和「短线」角度去作出解答，我们就问题给出明确答案－「短线而言」，我们相信楼市会继续调整；但「中线而言」（即２０１９年至２０２２年期间），我们相信楼市整体仍会倾向上升。

　　从「短线」角度，我们看到目前楼市的确已在开始调整。由于参考自１９９４年以来，每个楼市周期的调整期最短的亦接近六个月，而本轮楼市的调整周期于六月才刚刚开始，故此，我们相信在今年年底前，楼市仍会处于调整趋势。那这一浪楼市的调整浪会调整多少呢？

＊楼市平均每浪调整１３﹒２５％＊

　　我们有两组数字可以提供参考：首先，第一组数字是和香港楼市以往历年的调整幅度。我们以中原城市领先指数作统计，自１９９４年至２０１８年，楼市和股市分别曾经历过六个周期，如果撇除９７至９８年和００至０３年那两个周期（因为该两个周期是有额外原因带动楼市下跌－９７年是金融风暴加上楼市去杠杆；０３年是非典型肺炎加上供应量大增），楼市平均每个周期只会下跌１３﹒２５％。

＊楼市过往跌幅少于恒指一半＊

　　第二组数字，则和恒生指数与楼市的关系有关。简要而言，参考过往六个股市及楼市的周期，以中原城市领先指数为代表的香港楼市，跌幅往往少于以恒生指数作为代表的香港股市。

　　平均而言，香港楼市的跌幅为恒生指数的５３﹒１５％，而如果不计算９７至９８和００至０３年那两个周期（原因如上述），则楼市的跌幅为股市的３４﹒７５％。那是甚么意思呢？即是恒生指数每跌５０％，楼市只会跌１７﹒３７５％（５０％Ｘ０﹒３４７５）。而恒生指数于本年五月时，在３００８１﹒５５点见顶，而我们相信最坏情况，恒生指数将跌至市帐率等于１，即２２，５７６﹒１７点便会见底。如这样的话，恒生指数即下跌了２４﹒９５％，由于楼市的跌幅平均为恒指的５３﹒１５％，而不计９７及０３周期的话，跌幅则为恒指的３４﹒７５％－因此，本轮调整浪，我们预计最坏情况下，楼市的调整幅度为８﹒６７％（２４﹒９５％Ｘ０﹒３４７５）至１３﹒２％（２４﹒９５％Ｘ０﹒５３１５）。

＊楼市调整８至１３％即见支持＊

　　那是甚么意思呢？即简要而言，在作最坏打算的情况下，我们预计楼市最多调整约８至１３％，即中原指数跌至１６５﹒３点至１７３﹒９７点左右便会有支持。那我们为甚么认为楼市中期仍然会上升呢？原因我们下期再谈。

晋裕环球资产管理投资研究部投资分析师　黄子燊

资料来源：《经济通 - 投资笔记》把脉香港楼市，展望未来吉凶（上）

晋裕环球资产管理有限公司

因为物业价格上升，带来更高的可用投资金，而利率低企则能降低借贷成本，提升套利空间。加按套现可把投资者平常不以为然的隐藏资金像法术一样变出来，不论是用于投资或买楼，均可以带来更大财富增值机会。

＊我们都能制造属于自已的被动收入？＊

　　我们常常听到一个较为流行的术语，就是被动收入。不知道是否每个人对被动收入都有不同的理解，但笔者认为被动收入应该是不用花费自已的劳力与时间的，应该是轻轻松松坐在家里，然后上网看见每天银行户口结余都在增长的才算被动收入，否则那些每天用了自已１０个小时管理的叫劳动收入。

＊如何解决钱从何来的问题？＊

　　好了，我们了解到既然有良好的套利空间，又可制造被动收入，那么下一个问题将会是怎样做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？首先，投资需要资金，不过，你可能会问钱从可何来。在香港，很多希望进入投资市场的人士均表达自身的现金资金不足，但其实可能很多香港人的资产都是投放在物业楼宇之中，所以，如果你的物业已供满，要做套息操作？无问题！如果你的仍在偿还供款，想做套息操作？都无问题！

＊怎样做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？＊

　　以下将会为按揭套息投资作一个例子以方便解说，以目前本港最高参考按揭利率２﹒６２５％计，假若你的物业估价能做到７００万元，以现时金管局指引下，最高可做６成按揭，即是在完全尽按的情况下可按足４２０万元的按揭金额，然后再进行投资，投资收益减去利息支出，将能达致套息效。

＊套利空间将能够达到逾万元＊

　　至于按揭年期方面，一般４５岁或以下的人士有机会成功申请３０年期还款期，若把这４２０万元的按揭分３０年摊还，根据按揭利率机计算，每月供款仅约为１﹒６９。假若全笔４２０万元按揭金额用作投资，而每年平均总投资回报能达到６％，每月平均２﹒１万的投资回报足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味实际净收入将更大，估算每月合共套利空间可达１﹒１千元，即能够达到逾万元的被动收入。　　综合以上所述，我们可知这个被动收入是可以实际建构出来的，至于在投资部分，我们怎样的投资才是最适合，要怎样的投资才可达到６％的回报？我们下期再一起探讨。

《晋裕环球资产管理投资研究部投资策略师　陈俊业》

资料来源：http://www.etnet.com.hk/mobile/tc/news/hot_detail.php?newsid=ETN290924656&type=commentary