英国楼市走势｜北部振兴计划

数年前英政府铁定发展这个大型计划，目的就是要在英格兰北部创造出第二个CBD。为了使曼彻斯特更加有竞争力，避免跟伦敦硬碰硬，所以大方向曼彻斯特会大力发展其优胜的产业例如高科技和媒体业，随着大约5年前Media City 相计落成及陆续全面营运，已经将曼彻斯特全面定格为高科技媒体产业中心。除了两大媒体业巨头IVT 和BCC总部搬迁到此外，还有Amazon 、华为、Booking.com 等科技龙头公司制造了大量就业职位，双轨道带动曼城发展。

旅游业为传统强力经济引擎之一

在新冠肺炎前的时代，每年以数千万计的旅客为了英超劲旅 Manchester United 和 Manchester City 来到曼彻斯特朝圣，其中 Manchester United 主场奥脱福（Old Trafford）是位于英格兰大曼彻斯特郡的一个极为专业的足球场，可容纳75,635人，是全英第二大及全欧洲第十一大，门票收益更是猪笼入水。

Manchester City入场门票 一票难求 

Manchester City 的入场门票收费亦不甘示弱，普通观众席动不动都几百至一千多元港币，但依然一票难求！只要新冠肺炎疫苗一旦正式普及，曼市双雄球队数以十亿英镑计的门票年收入，肯定又将会垂手可得！

英超球队门票价格一览

图片：作者提供

英超球队门票价格2020

HS2 高铁工程

早已经拍板落实的HS2 高铁工程，总长531公里，共包括三部分，分别是伦敦-伯明翰段；伯明翰-曼彻斯特段；伯明翰-利兹段。连接伦敦和伯明翰的第一阶段将于2033年通车，伦敦至曼彻斯特的乘车时间也将缩短至一个小时。开发商HS2公司（HS2 Ltd）称，该项目每投资1英镑将为英国经济带来2.30 英镑的收益。

世界上已有许多成功例子依靠高铁带动周边城市发展，如日本新干线、中国高铁网等高速、大容量的运输模式，预计该网络沿线的英国城市也将以类似方式得益，长线而言肯定会提高了南部城市和曼市的商贸往来。

低空置率和人口年轻化

曼市拥有50万人口，书卷味和名牌大学不缺。其中3间主要大学 University of Salford , University of Manchester和 Metropolitan University 已有超过 10万名学生。参考过去记录，学生毕业后在曼市工作比率相对其他城市高，而且还看见有伦敦或其他城市的新鲜人毕业后到曼市工作寻找机会的现象。基本因素如新屋供应量明显比例不足，只满足到一半新增家庭的需要。

2014后长期空置率只有不足1%

因此引致曼市在2014后长期空置率只有不足1%。肺炎前数字更只有0.8%。肺炎后时代兴起了Work from home模式，外国地方跟香港不同，因为住宅面积有一定的大，最基本一房单位都有约500尺实用面积，放置书枱及文书用品例如打印机，计算机等等都原全不是问题。有雇主表示，WFH后公司效率明显提高。因为以上种种原因，所以稳住了空置率。跟据网上数据现时空置率大概也只是2%左右。

英国曼市搵楼攻略

曼市买楼很简单，因为当地高学历年轻人(Young Professional)多。对住屋愈来愈有要求。喜欢近大型铁路站，有会所及24小时礼宾处的住宅。所以投资者要记住以下三个最重要的铁路站：

• Piccadilly – 预计将会是HS2 南下伦敦的总站位置
• Vitoria – 邻近新CBD N.O.M.A
• Deansgate – 曼市唯一豪宅区，邻近Castlefield, 步行10分钟到 Spinningfields

Deansgate最为吸引 

基本上跟着这三个铁路站去买楼风险已经相当低，其中以Deansgate最为吸引，全都是摩天大楼。当你成为这类单位的住客，肯定会有高人一等的感觉。毕竟楼高50层在曼市来说肯定是新鲜事，俯视曼市全景，落地玻璃豪宅式建筑有谁不想要？而且有豪华会所，多型式的会所设施，就连篮球场都可以有。这不就是肺炎时代年轻人想要的标配吗？

负担能力范围内住豪宅  

相信没有人不想住豪宅的，问题是有没有能力住。刚好这类型一房单位的每月租金大约是1,300 – 1,500 英镑之间，依然是可负担能力范围内，特别是一些专业人士，租一间这样的豪宅也用不到薪金的一半。而且专业人士租客的入息相对稳定，例如律师和科技业专材都不太受肺炎停工影响。所以买下这类物业收租，业主们也会比较放心。

来源：香港财经时报

公布后，一众第二上市股份随即受压.....

晋裕环球资产管理投资研究部高级投资分析师黄子燊认为，将第二上市公司纳入「互联互通」，只是时间上问题，有关方面或希望「循序渐进」地扩阔互联互通的范围，所以今次选择先放行「B仔股」！

他更指出，纳入落空，对第二上市股份带来的沽压，只属暂时，它们的长期投资价值不受影响，所以股价现时有回调，反而是吸纳时机！

详情请观看以下片段!

来源: Now财经台

集团发售约16.22亿股，招股价介乎8.5至9.75元，一手500股入场费约4,924元，筹最多约158亿元，将于周四截止认购，料于12月2日挂牌。

执行董事兼总经理胡亮指，去年起积极扩展，在6至9月已收购5间区域型独立第三方物业管理公司，在管面积约772万方米，而自6月30日至本月15日订84份新物业管理协议，总签约面积3,010万方米。截至本月15日，总签约面积5.43亿方米，在管面积约2.79亿方米，上市后续加强对外拓展，集资所得其中约65%将用于并购工作。

恒大物业 获广州市城投投资

中国恒大指旗下恒大地产1,300亿元(人民币，下同)(约1,552亿港元)战略投资者中，1,257亿元战略投资者已签补充协议转为普通股，占整体约96.7%，其中200亿元由深圳市人才安居集团持有，100亿元由广州市城投投资持有等。

剩余43亿元的战略投资者本金已由其以现金支付方式回购。

专家：建议上市后才买入

晋裕环球资产管理投资研究部高级投资分析师黄子燊表示，恒大物业受惠于恒大集团的高周转模式和颇佳的销售表现，其接下来两年的内生增长都不会有问题，因此个人并不担心其接下来的盈利表现。

然而，他提到物管板块近期估值整体受压，而恒大物业的估值水平和其他龙头房企的物管，例如碧桂园服务（06098）等亦不见有明显折让，在这情况下，即使有意投资，个人亦会偏向待上市后才伺机买入。

来源：经济一周

他指出，股市早前受压是由于中美关系紧张。拜登当选后或有机会缓和中美关系，有助港股及中概股升势。另外，美元近月偏软，主要是美国内部政治争端所致，部分政策将不利美国当炒股份，例如今年已累积不少升幅的科技股，令资金流出美股，并流向一些新兴市场。

特朗普早前的政策令美国与其他国家关系紧张，加上其政府采取减税政策，令个别投资者围炉炒美股，拜登掌政或会实行多边主义，而且很大机会加征税项，不利美股发展。另一方面，若美国政府持续放水，亦会导致美元继续转弱，未来一年资金会流入非美市场，中港股市将受惠。

不过，虽然恒指持续牛皮，短期内有望升穿27,000点，惟投资者须留意背后因素，若因疫苗出现突破性进展，短期内资金还会流入资产总值大的旧经济股，从而进一步推高指数。相反，若只是技术性升穿27,000点，或会出现回调。

阿里巴巴(09988)开市飙升4%，他认为股价早前估值高，是因为有蚂蚁集团上市等催化剂，虽然上市计划暂告吹，惟中长线仍可看好，原因其金融科技及电商业务成熟，惟须留意短期内受政策影响的因素。

新经济股板块方面，他特别看好小米集团(01810)以及比亚迪股份(01211)，小米短期内股价虽受华为出售手机荣耀品牌的消息冲击，若华为分拆及出售荣耀手机业务，或会增加小米旗下红米手机的竞争，消息证实后股价下调。但他补充，市场已消化负面消息，相信小米会慢慢回升，基于公司稳居全球智能手机出货量的第三名，他对周二(24日)集团公布第3季业绩抱有很大期望。

至于比亚迪，全球电动车股皆破顶，惟比亚迪股价相对落后，基本面包括电池外供及销量情况良好，中长线国家政策即将增加电动车的市占率，令电动车行业由周期性板块变为高增长性行业。

来源: on.cc

在金融的世界，时间对金钱的价值有其影响，现在的100元，其价值比一年后的100元更高，其中一个原因是有利率的存在。试想银行给出一个利率，假设是年利率5%，阁下将100元存放进去1年，1年后便会有105元，在这样的情况下，现在的100元，其1年后的价值是105元，倒过来说，一年后价值105元的东西，由于有利率的存在（假设利率为5%），现在只值100元（即105/(1+5%)）。当利率愈高，未来的价值于现在这刻看，便会愈低。假设银行的年利率是10%，那么，现在的100元，其1年后的价值便是110元，而一年后价值105元的东西，由于利率高了（由5%上升到10%） ，现在只值95.5元（105/(1+10%)），即其价值低了。相反，如果利率接近0或等于0，未来的价值于现在这刻看，便不受时间的影响，用回上文的例子，一年后价值105元的东西，如果利率接近0，那么现在也是值105元（105/(1+0%)），未来的价值折算回来现在，几乎没有耗损。
而所谓增长股，就是一些由于高速增长，将来的价值会很高的公司。假如一家公司，由于高速增长，其价值在十年后会是1万亿港元。在从前的世界，由于利率是正数，例如利率是5%，十年后的1万亿只等于现在6,139亿（10,000亿/(1+5%)^10），但由于现在环球利率贴近0，十年后的1万亿和现在的1万亿没有什么区别，在这个情况下，只要公司有前景，被视为将来的万亿级企业，股价于现在这刻便能到万亿了。这也是为何今年增长股于联储局重行零息政策后升势如此凌厉的原因。

来源: 星岛日报
刊出日期： 2020年11月24日（星期二）
栏名：理财有道
晋裕环球资产管理 高级投资分析师黄子燊

ESR上市编号（1821）市值约770亿元
骤听之下，ESR Cayman 好像是遥远的海外公司，但有留意港股的朋友，可能很快便联想起这是在港交所上市，市值约770亿元，上市编号（01821.HK）的ESR 。笔者曾经在其他平台提及过，如果投资高息债券，我通常会先了解企业背景，再看资产负债表质素，最后才是看现金流及损益表，对 ESR 的债券我们亦如是看。

ESR Cayman 的企业背景
ESR 乃于2016年由易商集团与红木集团合并而成立。易商于2011年由沈晋初先生和知名私募股权投资机构华平投资联合创办，本身侧重于中国及韩国的物流业务发展；红木集团则由Stuart Gibson先生与Charles Alexander Portes 先生于2006年创办，相对专注于日本、新加坡的物流业务发展，两家企业合并后，便成为强强联合，再加上一系列并购，集团便成为于中、日、韩、新加坡、澳洲及印度均有所布局的，亚太区最大的物流地产平台。

ESR Cayman业务范畴：集团的业务由开发、基金管理、及投资三个板块组成

（一）开发业务方面
顾名思义即为开发物流仓库，集团可以：

（i）不自身进行开发，由其所管理的基金及投资公司进行专案开发，从而赚取开发费用，并通过其所管理的开发基金及投资公司的开发活动，按其于有关基金及投资公司的持股比例获得按比例收益和升值；

（ii）集团自行开发项目，并于出售已竣工物业时赚取开发利润。

（二）基金管理业务
集团旗下有多个围绕物流地产成立的基金，集团通过有关基金及投资公司，替资本合伙人管理物流物业相关资产，从而赚取包括基本管理费、资产管理费、收购费、开发费及租赁费等手续费收入；

（三）投资业务
投资业务则为集团持有已竣工的现代化物流物业，从中赚取租金收入及物业升值利润；并透过其所管理基金及投资公司及不动产投资信托基金内的投资份额，取得股息收入。集团业务由于涵盖了从开发到投资的不同阶段，故此已形成整个生态闭环，可以先开发，然后出售予其管理的基金或旗下子公司作投资，从而享受物流地产整个行业增长为其带来的盈利。

为何我们看好 ESR Cayman 的债券？
而股东背景及管理团队方面，集团于行业中虽然属第二梯队，但管理团队均来自行业龙头普洛斯（Prologis），并有多年成绩证明实力，因此笔者绝不担心其经营能力；而股东背景方面，集团第一大股东为知名私募华平投资（WP OCIM One LLC），持股比例接近两成，其余股东包括SK 集团、京东物流等，股东实力对集团信贷情况构成支持外，对集团业务亦有帮助。

超过60%的业务来自电商
而相对同业，集团超过60%的业务来自电商，实属电商发展带动物流需求的受惠者。这在财务数据上亦可得见，集团2016年至2019年收入的复合增长率达44%，2020年收入对2019年同期加26.9%；税后净利润同比增72.1%，业务增长高速，而截至2020年6月，债务资产负债比率为28.6%，现金短债比率1.7倍。

违约机会极低
财务状况稳健，加上其管理层及股东背景，违约机会极低。综合考虑以上因素，加上其孳息率达5%，尚算吸引，因此我们便积极考虑买入有关债券了。

圖片：ESR Cayman

来源: 香港财经时报

美国大选仍是投资市场最大的关注点，大选临近之时，全球股市出现了较大的波幅。资金保持观望等待调仓，信贷市场收益率上升，指数小幅下跌。反之，高收益率债券市场在各地政府持续的财政政策支持下，信用利差收窄，再加上新冠疫情有所纾缓，经营环境好转，因此本月表现较好。

在今年余下时间，我们预计固定收益的表现将保持正面，因为各国央行仍通过（1）延长低利率环境，以及（2）持续的量化宽松计画以支持信贷市场。英伦银行在最近的议息会议上宣布增加资产购买规模，而欧洲央行则提及，若果当前第二波疫情持续，将增加支持性措施。美国联储局没有提出进一步增加量化宽松计画，但当局承诺将延长低利率环境，这也为固定收益市场提供了实质支撑。

美国大选为10月份投资市场的最大关注点之一，因政策方向的不确定性可能会影响当地市场的前景。由于基本经济指标持续疲弱，包括各项采购经理人指数仍处于收缩区间，我们认为日本经济复苏步伐仍然缓慢。
新成立的日本政府仍在努力为当地经济寻找出路。但新冠疫情仍在国内蔓延，尽管政府正考虑从多方面着手，包括放宽外资和坚持举办奥运会等多项政策，但我们仍维持对经济复苏速度的较低期望。虽然奥运会有可能有限度提振经济，但除非全球经济能在短期内完全恢复到疫情前水平，再加上新冠疫苗全面有效及进行良好的部署及执行，否则我们仍然保持谨慎，不作过度配置在日本股市。

每週市場回顧十一月二十日

美国

尽管欧美疫情仍为严峻，但美国选情明朗化，加上两间药厂均表示其疫苗有效性能接近或已达95%，消息利好市场气氛，美股延续升势，截至周四的5日，美股三大指数累计升幅介乎1.27%至1.67%。美国大选方面，特朗普目前仍未承认落败，但据主流媒体报导，拜登已几近确定胜选，据悉他将呼吁启动正式过渡进程，并指已决定了财长人选。现时欧美等地的新增确诊个案仍高，国际货币基金组织(IMF)警告新的防疫限制措施将会减弱全球经济的复苏进度。另外，美国联储局主席鲍威尔也指疫情仍将构成短期的经济下行风险，指撤出紧急贷款工具仍为时尚早。在疫情肆虐下，市场仍然忧虑经济复苏步伐，事实上，美国10月份零售销售也创了6个月以来的最低按月增速，反映复苏动力仍然疲弱。美国将公布消费者信心指数等数据，也会公布11月议息会议记录。

欧洲

在经历一轮急升后，欧洲股市目前已回复稳定，截至周四的5日，德国、法国及英国股市的变幅介乎-0.07%至+2.09%。緃使新冠疫苗出现利好消息，但欧洲央行行长拉加德指这并不会改变其货币刺激计划，她预期该行将于12月份推出强而有力的刺激方案，同时亦敦促欧盟各国政府马上出台疫情援助措施。另一方面，英国脱欧贸易谈判的死线逼近，但最近却因一名重要官员感染新冠肺炎而须暂缓谈判。欧元区将公布制造业采购经理人指数。

中国

在消化疫苗消息后，港股及内地股市升势渐趋平缓，沪深300指数于本周升1.78%，恒指亦升1.13%。至周五，本港新增确诊数字出现上升趋势，市场忧虑或再发生第四波疫情，导致部分本地收租股受压，而某些受惠疫情股则为利好。国务院总理李克强于周三主持会议时指，将实施扩大内需战略，消息利好了内需概念包括家电等板块。中国将公布10月份工业企业利润。

在大多数主要的新兴市场经济体里，如印度、巴西、南非和一众东南亚国家，新冠疫情正在减弱。每日新增病例有所下降，进一步提振市场信心，经济基本面亦同时稳健改善，特别值得一提，巴西和印度的采购经理人指数更创下近十年新高。随着各地经济逐步改善，再加上全球需求或会复苏，我们预期新兴市场股市的表现将跟随上升。
美国大选这一最大市场关注点将在未来一个月内尘埃落定，不确定性或将随着未来4年的政策路线明朗化而逐渐减少。但目前看来，国会很可能会出现对立，这意味着政策方向或多或少会维持现状，这对新兴市场表现的影响理应较为正面。不过较保守的投资者可以考虑在不稳定因素散去前保持观望态度，因为竞争激烈的选战很可能少不免有机黁导致重新计票和法庭诉讼，这将仍有机会推高市场的波动性。