以实际例子计算被动收入

前文提及，假若持有物业的估价能够达到700万港元，以60%的按揭成数，总贷款额为420万元 (当然在最近的更新后，最高按揭成数的限制给放宽了)。而420万元的按揭贷款分30年期摊还，以参考的2.375%利率计算，每月供款仅为16,323港元。

首先部分金额买入直债

我们尝试以实质的投资产品计算套利收益。首先，假设按揭贷款中的420万元中，以约160万元买入一手直债，然后再以其余的约260万元买入债券基金。假设我们买入一手某只以美元计价的内房债，此债票息6.25%，每年派息两次，2021年年中到期，市场交易买入价报98.89，参考买入到期收益率6.58%。由于此债的每手金额为20万美元，故此以市场价格买入后，投入金额约港元1,538,800。收息方面将会是根据票息计算，即每半年固定收息50,570港元(参考平均每月约8,428港元)。由于买入时是以低于100的98.89买入，即Buy at discount，投资者在没有出现违约的情况下到期日可提取多于投资的本金，实际上就是20万美元，即约算1,556,000港元。

然后部分金额买入债基

至于价基方面，420万元按揭贷款于扣除1,538,800港元的直债投资后，余下约2,661,200港元将假设全数买入一只环球债券基金，此基金成立了17年，为每月派息类别，最新参考派息率为6.66%，所以以投资金额2,661,200港元计算，每月参考约收取14,770港元的利息。可能你会问，这只基金会否出现赚息蚀价的情况? 虽然未来没有人能作出保证，但回顾自成立后的年化总回报能达到7.66%，即高于其派息率，意味过去都可能做到本息兼收的情况。

计算出现金被动收入

好了，我们把直债及债基投资的预期平均参考每月收息加起来，即8,428港元加14,770港元，我们可计算出23,198港元。刚才曾提及以参考的2.375%利率计算，420万元的每月按揭供款仅为16,323港元。即预期现金每月套利空间为23,198港元减16,323港元，即6,875港元。

最后计算出15,000港元的总被动收入

事实上还不单只这个数字，因为每月按揭供款的16,323港元中，有部分金额实际上是「落返你袋˩，以最少的第一期供款计算，其归还本金的金额为$8,011，其后这金额也亦将加大。所以是次操作的总套利收益为最少每月14,886港元。简单来说，这就是约15,000港元的每月被动收入，当然若果按揭金额越大，被动收入金额将会越大。

最后，可能市场上也会有意见认为此操作需要面对利率及市场风险，至于利率前景怎样，选择那一种类的债券更为理想? 下次再讨论。