虽然市面上不少投资者期望按揭新措施可以让他们从物业中「按揭」更多资金出来，但事实上，新措施所提及的最高9成或8成按揭成数部分是不适用于现金套现的，换言之，例如旧有的800至1000万物业依旧最高套现至物业的50%，而不是80%。尽管新施政报告未有对按揭套息投资更来明显的帮助，但银行的减息前景却可以令相闗操作更受惠。近日汇丰 （00005）带头宣布降低最优惠利率， 其后也有其他银行跟随，似乎银行间的低利率环境有机会延。事实上，在低息环境下，透过融资的再进行投资的套息操作也不失为其中一个放大收益的选择。

近年市场出现两个大趋势，一是环球楼价不断上升，特别是香港，而另一个就是环球利率愈来愈低。这两大趋势就是说明「套息操作」将会越是受惠，因为楼价愈高，可以加按出来的金额愈大；而利率愈低，就是利息支出愈低，即是套利空间更大。近年常常听见别人说「加按套现」。当中可以是加按套现投资，又可以是加按套现买楼，反正是那一种也好，这个加按动作都是把你平常可能不以为然的隐藏资金，像法术一样变出来，然后你用来投资也好、买楼也好，也可以带来更大的财富增值机会。

你真的想自制「被动收入」？没有问题！在融资成本低企的情况下，你可依据自身的合适性，特意挑选那些虽然收益未必高，但价格相对稳定的资产类别来收息。简单来说，利用那笔借回来的低息资金，透过投资于收益较高的资产来套取息差，而中间那个扣除利息支出后的净回报，就会是你自制出来的额外「被动收入」了。

试举一个例子，假若持有物业的估价能够达到700万元，以60%的按揭成数计算，总贷款额为420万元，贷款分25年期摊还，以参考的2.375%利率计算，每月供款仅为18,579元。只要420万元的平均每年投资回报能达到6%的总回报，即平均每月回报约21,000，现金套利空间为2,421元。此外，由于按揭供款部分归还本金，即使以最低额度的第一期10,266元计算，每月的平均套利空间最少已能达到12,687港元。

至于市场上包括债券、债券基金、房地产信托以及高息股等，都是现时市场上比较受欢迎的收益投资资产。其中债券及债券基金比较受欢迎，因为当中都是债券或具有债券的性质，相同的地方是一般都是有派息特性，而且价格波动性相较股票为低，而这两个特征刚好配合了按楼套息的要求，所以债券及债券基金成为了加按套现套息的投资首选。当然，决定任何投资时，也要考虑各方面的风险因素及自身的风险承受能力，这里未能一一尽列。

利率展望方面，相信现时没有人会预期美国于短期内加息，目前的低利率环境有望延续。低利率环境一方面为套息活动带来空间，二来息率持续走低将利好债券价格表现，若果出现债格向上，投资收益更可能出现大幅提升，造就真正的「财息兼收」。总括而言，加按套现以自制「被动收入」，都是可说是低息环境下的其中一个财富增值策略。