雖然市面上不少投資者期望按揭新措施可以讓他們從物業中「按揭」更多資金出來，但事實上，新措施所提及的最高9成或8成按揭成數部分是不適用於現金套現的，換言之，例如舊有的800至1000萬物業依舊最高套現至物業的50%，而不是80%。儘管新施政報告未有對按揭套息投資更來明顯的幫助，但銀行的減息前景卻可以令相闗操作更受惠。近日滙豐 （00005）帶頭宣布降低最優惠利率， 其後也有其他銀行跟隨，似乎銀行間的低利率環境有機會延。事實上，在低息環境下，透過融資的再進行投資的套息操作也不失為其中一個放大收益的選擇。

近年市場出現兩個大趨勢，一是環球樓價不斷上升，特別是香港，而另一個就是環球利率愈來愈低。這兩大趨勢就是說明「套息操作」將會越是受惠，因為樓價愈高，可以加按出來的金額愈大；而利率愈低，就是利息支出愈低，即是套利空間更大。近年常常聽見別人說「加按套現」。當中可以是加按套現投資，又可以是加按套現買樓，反正是那一種也好，這個加按動作都是把你平常可能不以為然的隱藏資金，像法術一樣變出來，然後你用來投資也好、買樓也好，也可以帶來更大的財富增值機會。

你真的想自製「被動收入」？沒有問題！在融資成本低企的情況下，你可依據自身的合適性，特意挑選那些雖然收益未必高，但價格相對穩定的資產類別來收息。簡單來說，利用那筆借回來的低息資金，透過投資於收益較高的資產來套取息差，而中間那個扣除利息支出後的淨回報，就會是你自製出來的額外「被動收入」了。

試舉一個例子，假若持有物業的估價能夠達到700萬元，以60%的按揭成數計算，總貸款額為420萬元，貸款分25年期攤還，以參考的2.375%利率計算，每月供款僅為18,579元。只要420萬元的平均每年投資回報能達到6%的總回報，即平均每月回報約21,000，現金套利空間為2,421元。此外，由於按揭供款部分歸還本金，即使以最低額度的第一期10,266元計算，每月的平均套利空間最少已能達到12,687港元。

至於市場上包括債券、債券基金、房地產信託以及高息股等，都是現時市場上比較受歡迎的收益投資資產。其中債券及債券基金比較受歡迎，因為當中都是債券或具有債券的性質，相同的地方是一般都是有派息特性，而且價格波動性相較股票為低，而這兩個特徵剛好配合了按樓套息的要求，所以債券及債券基金成為了加按套現套息的投資首選。當然，決定任何投資時，也要考慮各方面的風險因素及自身的風險承受能力，這裏未能一一盡列。

利率展望方面，相信現時沒有人會預期美國於短期內加息，目前的低利率環境有望延續。低利率環境一方面為套息活動帶來空間，二來息率持續走低將利好債券價格表現，若果出現債格向上，投資收益更可能出現大幅提升，造就真正的「財息兼收」。總括而言，加按套現以自製「被動收入」，都是可說是低息環境下的其中一個財富增值策略。