晉裕環球資產管理投資分析師 Steven Wong 黃子燊 為大家談談我們對香港樓市展望及投資策略。
馬上觀看以下短片，立刻了解波動市況下的樓市投資策略。
香港樓市未來會是升還是跌？升浪或跌浪會加速還是放緩？晉裕環球資產管理投資分析師黃子燊，與您分享我們集團的看法:
每週晉知灼見- 十月四日市場回顧
美國
美國數據意外轉弱，美股納指截至週四的5日累計下跌接近2%，標指及道指跌幅更多於2%。於本週公佈的美國ISM製造業指數意外跌至10年低位。此外，世貿組織 (WTO)下調了今明兩年全球貿易增長預期，整體消息導致市場情緒轉差，美股於週中連續兩日大幅下跌。期後再公佈的美國服務業指數同樣負面，其指數回落至三年來最低，多個經濟數據轉弱引致市場對美聯儲於年內再降息兩次的預期升溫，十年期美債債息回落至1.52%水平。市場將關注週五晚將公佈的非農就業數據的表現。
歐洲
WTO允許美國對最多75億美元的歐盟產品徵收關稅，其中如飛機等歐盟商品將面對10%-25%的關稅徵收。法國財長表示歐盟將會作出堅定的回應。事件打擊市場入市信心，歐股於本週二及三大幅下跌，截至週四的5日，英國富時100指及法國CAC累計跌逾3%、德國DAX亦跌逾2%。英國首相約翰遜要求歐盟作出讓步，指英國已為無協議脫歐做好準備，而歐洲議會方面，則擔憂英國的脫歐方案。據指若歐盟拒絕了提案，約翰遜政府仍有脫歐的後備方案。英國脫歐限期逼近，市場不確定性提升，英鎊兌美元於1.22至1.24區間波動。
中國
由於內地國慶長假，滬深股市於本週二起休市，至下週二復市；港股則於國慶日休市一天。受到外圍股市下跌拖累，本週港股走勢偏軟，但表現已較環球其他股市為佳，恒指一週下跌0.85%，國指下跌0.64%。數據方面，香港8月份零售銷售創有紀錄以來最大按年跌幅。至於中美貿易關方面，隨著雙方緊張關係暫時性緩和，上週美國大豆出口量回升七個月以來最高水平。截至9月26日的一週，總銷量由一星期前的104萬噸升至208萬噸。下週內地將有外匯儲備及財新服務業等數據公佈。
免責聲明
重要聲明：此報告只作提供資訊，純粹作為參考之用，並不構成買賣建議或任何要約或邀請購入或出售或其他方式交易本報告提及的證券，亦不代表晉裕集團之立場。此報告和報告中提供的資訊和意見，乃根據出版時相信來源屬可靠及準確之資料來源來編製，惟晉裕集團並不就此等內容之準確性、完整性或正確性作出明示或默示之保證或聲明。晉裕集團並不承擔因任何形式使用本報告之全部或部份內容而直接或間接引致之任何損失承擔任何責任。本報告所載資訊和意見會或有可能沒有任何通知而變動或修改。本報告之版權及所有權利均受保護及歸於晉裕集團，在未經晉裕集團明確指示下，任何人仕或團體均不得將本報告之任何部份以任何形式發放、使用或轉載。
晉裕錦囊- 此專欄由晉裕環球資產管理投資研究部分享，為讀者提供一個綜合宏觀基本分析、 技術走勢，並配以另類投資元素結合而成的模擬投資組合。
模擬組合
組合概覽：
1)本金︰100萬港元
2)成立日︰2019年4月30日 (同期恆指為：29,699.12)
3)投資對象︰主要投資於香港上市的股票及ETF，另不多於10％比重於環球股票或其他衍生工具
9月份回顧
港股曾於9月初急彈，恒指一度重上27000點水平，但受阻於250天線約27400水平後，恒指調頭大幅回吐，下試26000點關口，最終恒指於月底前收報26092點，並守住兩萬六，但按月總回報則收窄至1.87%。至於晉裕模擬組合則於9月份錄得4.47%的總回報，大幅領先大市。
(表1)調動前組合概況 (30-9-2019)：
(圖1)晉裕模擬組合及恒指(累計總回報)走勢圖 (自2019年4月30日)
組合管理方面，我們決定以9月30日收市價沽出部分中國石油化工股份(386)及全部華潤水泥控股(1313)全部股份(表1橙色顯示)，套現 $184,600港元，加上持有現金$21,435及上月應得股利$6,509，換入20,000股交通銀行(3328)及25,000股中信銀行(998) (表2黃色顯示)，扣除$206,900後，淨餘現金$5,644。
(表2)調動後組合概況 (30-9-2019)：
選股策略方面，組合新加入兩隻內銀股，分別為交通銀行(3328)及中信銀行(998)。較早前，內地財政部修訂《金融企業財務規則》，如銀行撥備覆蓋率高於200%，將視為存在隱藏利潤的傾向。相信消息或有助推動內地銀行業營業取向轉為更積極，利好未來盈利前景，因此我們選擇在更高的預期息率的背景下增持內銀股。
市場展望方面，於環球經濟增長持續放緩的背景下，或提升中央放水意向，配合70週年國慶月份，不排除將會有更多經濟利好政策措施出台，刺激經濟及股市表現。然而，由於環球經濟下行風險仍存，部署捕捉內地潛在刺激措施的同時亦需管理組合下行風險，持有部份具備穩定派息能力，而估值合理的股票將有助提升組合的抗跌能力。
華富財經連結: http://www.quamnet.com/newscolumnistcontent.action?articleId=6287268&authorCode=COL_ADL
免責聲明：上述觀點只代表作者本人或作者公司意見，與華富財經的立場無關
《投資筆記》近期，如果各位讀者有留意新聞的話，相信均會發現有關香港樓市的新聞不絕於耳。雖然本欄比較著重國際金融，但香港樓市始終是本地投資者持有的其中一大資產類別。
加上我們近期亦發表了對香港樓市的專題報告。因此，在本期，筆者希望為大家談談我們對香港「短期對樓市走向」的看法，而在其後兩期，則會和大家探討一下「中期的樓市走向」，和「有哪類型的物業相對值得投資」。
＊香港樓市短期繼續調整，中期傾向上升＊
談起樓市，相信讀者第一個想問的問題，便是香港樓市的走勢到底會是上升，還是下跌？這個問題，可以分為「中線」和「短線」角度去作出解答，我們就問題給出明確答案－「短線而言」，我們相信樓市會繼續調整；但「中線而言」（即２０１９年至２０２２年期間），我們相信樓市整體仍會傾向上升。
從「短線」角度，我們看到目前樓市的確已在開始調整。由於參考自１９９４年以來，每個樓市周期的調整期最短的亦接近六個月，而本輪樓市的調整周期於六月才剛剛開始，故此，我們相信在今年年底前，樓市仍會處於調整趨勢。那這一浪樓市的調整浪會調整多少呢？
＊樓市平均每浪調整１３﹒２５％＊
我們有兩組數字可以提供參考：首先，第一組數字是和香港樓市以往歷年的調整幅度。我們以中原城市領先指數作統計，自１９９４年至２０１８年，樓市和股市分別曾經歷過六個周期，如果撇除９７至９８年和００至０３年那兩個周期（因為該兩個周期是有額外原因帶動樓市下跌－９７年是金融風暴加上樓市去槓桿；０３年是非典型肺炎加上供應量大增），樓市平均每個周期只會下跌１３﹒２５％。
＊樓市過往跌幅少於恆指一半＊
第二組數字，則和恆生指數與樓市的關係有關。簡要而言，參考過往六個股市及樓市的周期，以中原城市領先指數為代表的香港樓市，跌幅往往少於以恆生指數作為代表的香港股市。
平均而言，香港樓市的跌幅為恆生指數的５３﹒１５％，而如果不計算９７至９８和００至０３年那兩個周期（原因如上述），則樓市的跌幅為股市的３４﹒７５％。那是甚麼意思呢？即是恆生指數每跌５０％，樓市只會跌１７﹒３７５％（５０％Ｘ０﹒３４７５）。而恆生指數於本年五月時，在３００８１﹒５５點見頂，而我們相信最壞情況，恆生指數將跌至市帳率等於１，即２２，５７６﹒１７點便會見底。如這樣的話，恆生指數即下跌了２４﹒９５％，由於樓市的跌幅平均為恆指的５３﹒１５％，而不計９７及０３周期的話，跌幅則為恆指的３４﹒７５％－因此，本輪調整浪，我們預計最壞情況下，樓市的調整幅度為８﹒６７％（２４﹒９５％Ｘ０﹒３４７５）至１３﹒２％（２４﹒９５％Ｘ０﹒５３１５）。
＊樓市調整８至１３％即見支持＊
那是甚麼意思呢？即簡要而言，在作最壞打算的情況下，我們預計樓市最多調整約８至１３％，即中原指數跌至１６５﹒３點至１７３﹒９７點左右便會有支持。那我們為甚麼認為樓市中期仍然會上升呢？原因我們下期再談。
資料來源：《經濟通 - 投資筆記》把脈香港樓市，展望未來吉凶（上）
晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師 黃子燊
晉裕環球資產管理有限公司
每週晉知灼見- 九月二十七市場回顧
美國
中國貿易談判代表上週取消訪問美國農場，隨著提早達成貿易協議的可能性減低，股市隨之而下跌。特朗普其後表示，貿易協議達成日期「可能比想像中早」，亦提及與日本就農產品達成初步貿易協定，緩解了緊張局勢並扭轉了指數下滑。在截至週四的過去5日中， 3個主要指數小幅下跌0.75-1.86％。一周公佈的經濟數據令人意外。雖然製造業PMI和第二季度核心PCE（季比）出人意料地強勁，但更重要的服務PMI和消費者信心指數均未達預期，意味第三季度經濟可能有所下滑。今晚將發布耐用品、八月核心PCE和密歇根大學消費者信心指數等數據，而ISM就業與製造業，失業和非農就業等重量級經濟數據則將在下週公布，屆時投資者將可從數據中進一步窺探美國經濟狀況。
歐洲
截至週四，STOXX 600在過去5天下跌了0.76％。由於最高法院裁定英國首相約翰遜提請長達5週的「休閉國會」是違法的，英國國會逐於週三復會。儘管歐盟領導人大多數認為英國脫歐的限期可能還會再度延長，但素來我行我素的約翰遜仍然堅持無論如何都要於10月31日離開歐盟。隨著死線臨近，投資者應繼續關注脫歐的發展。經濟數據方面，繼續令人擔憂，歐洲主要的PMI數據均比預期為差，Markit德國製造業PMI更跌至41.4，為自2009年中以來的最低點。隨著貿易戰和英國繼續脫歐，受環球政治不確定性影響，而有機會偏弱的經濟數據很可能在未來幾個月持續困擾市場。下週市場焦點將主要放在歐洲零售、CPI數據，以及英國PMI和GDP數據。
中國
中國市場本週錄得下跌，各主要指數下跌幅度為1.82-3.77％。根據本週公布的數據，製造業利潤下降3.2％，8月份工業利潤年比下降2％，再加上負值的PPI，均反映著貿易戰的影響逐漸浮現。中國外交部長王毅提到，中國願意購買更多美國產品，希望雙方能盡快達成貿易協議，這與特朗普早前的論調相互呼應。在國慶將近之時，預料中國政府將會提供更多積極的財政措施去刺激經濟，中國股市或會在有關背景下有所升幅。中國市場將進入為期一周的長假期，而下週一發布的財新PMI數據預料將讓投資者進一步了解中國製造業的健康狀況。
晋裕集團與新亞生命科技有限公司携手合作，提供一系列的優才育兒服務從生理和心理健康檢查到天賦和敏感原的測試。
財富管理集團晋裕集團與香港領先的專業分子診斷（MDx）集團新亞生命科技有限公司携手合作，提供一系列的優才育兒服務從生理和心理健康檢查到天賦和敏感原的測試。 爲了找出最適合家長和小朋友的方法，我們與新亞生命科技有限公司進行了深度交談，瞭解每項測試的重要性。我們的目的是協助父母加深瞭解子女的需要和他們的能力， 為子女度身設計最佳優才育兒方案。
進行基因測試而衍生的教育解决方案在當今社會有普及化和流行程度上升的趨勢嗎？
基因測試爲父母提供一連串關於子女的信息。 這些信息爲父母的教育方式提供參考和指導， 父母可以因應小朋友的基因報告結果選擇適合小朋友的活動以及爲任何過敏或可能出現的疾病做好準備，帶給子女一個更加健康的生活。
嬰幼兒疾病檢測的重要性?
嬰幼兒疾病檢測(身心健康檢測)準確而有效的檢測出過度活躍症、自閉症、阿斯伯格綜合症、先天性心臟病和白血病等10種常見遺傳疾病症狀，同時評估遺傳性健康風險。嬰幼兒疾病檢測將提供檢測報告，説明父母充分瞭解孩子的身心健康和發育狀況。
在出現相關病症之前，家長很難清楚掌握小朋友真實的身體情况，例如何時會患有某種精神或身體疾病，因此有可能會錯過採取適當的預防措施或治療的機會。 一旦父母清楚知道小朋友的健康狀况，他們可以尋求專業人士以獲得適當的治療。
什麽時候是小朋友接受檢測的最佳年齡？
建議小朋友儘早接受基因檢測。越早接受檢測和治療，達到的痊愈效果也會提升。
誰最適合以及受益嬰幼兒疾病檢測？
如果家族中有人患有常見遺傳疾病症狀或病史，特別是小朋友的父母也有同樣的困擾，那小朋友繼承該疾病的可能性就會更高，我們强烈建議這類小朋友儘早接受檢測。
天賦基因測試對小朋友及其父母有什麽好處？
在育兒方面，我們一直提倡家長可以提早規劃小朋友的未來，做到有領先一步的優勢，並提升小朋友與同齡人競爭的潜力。
但是市面上有無數的課程，計劃和活動供家長選購。在不完全瞭解小朋友的情况下，家長不清楚或很難知道哪些是最適合小朋友的。更重要的是，大部分的家長資源有限，而小朋友的時間和精力也是有限的。天賦基因測試的好處是讓家長以一個科學和客觀的角度深入瞭解孩子的能力，性格和身體素質。
天賦基因測試可以提供一些結果？
測試的結果可以分爲三類：
什麽時候是小朋友接受檢測的最佳年齡？
越早知道小朋友的天賦，就能針對性培養，無論是在準備學習之路或是培養興趣等各方面都有搶先一步的優勢。 所以我們建議在小朋友早期就接受天賦基因測試的檢驗以達到最佳效果。
急性和慢性過敏爲何如此重要？
在香港超過百分之四十的小朋友有過敏症狀，另外有大概百分之六十有哮喘。 大多數的香港市民都有敏感的困擾，但不是每一個人都能快速的找出致敏的源頭。家長應該儘量避免任何有可能導致過敏的接觸，一旦發現引起反應的過敏原，就需要防止與這些過敏原接觸。過敏與免疫系統有關，一旦免疫系統减弱，我們的身體就更容易受到病毒和細菌的侵害，特別是年齡較小的小朋友。
全方位致敏原和適體食物測試涉及什麽選項以及家長應注意的事項？
全方位致敏原測試只需要3ml血液，這個測試將會檢測20種吸入性致敏原和60種食物致敏原。另一方面，適體食物測試，能針對「慢性過敏症狀」問題源頭，測試多達200種最常引致慢性過敏的食物。過程中只需要3-4滴指尖血。如果小朋友在過往的6-8周沒有進食任何特別的食物，這個測試將不能檢測出會引致慢性過敏的食物。
什麽時候是小朋友接受檢測的最佳年齡？
我們建議三歲或以上的小朋友才開始接受全方位致敏原測試。至於適體食物測試，小朋友一旦開始接受固體食物就可以接受此項測試。
晉裕集團以及財富管理模式應用於醫療保健行業，爲兒童和成人提供醫療保健管理方案，包括醫療保健計劃、危疾風險管理解决方案和遺傳基因控制服務等的全方位方案本集團與香港領先的專業分子診斷（MDx）集團新亞生命科技有限公司携手合作，提供一系列的優才育兒服務從生理和心理健康檢查到天賦和敏感原的測試。
懂得孩子的天賦可以為父母提供所需的知識而有效發展孩子的才能？
著名高爾夫球手 Tiger Woods, 國際象棋世界冠軍Bobby Fischer , 這些名人都是在他們年輕的時候已經在相關的領域有著出色的表現。 到底他們的成就是靠天生的能力還是後天的培養？
這是一個頗受爭議的話題。有部分人覺得天生的優勢是普通人付出再多的努力也不能達到相同的領域。而有部分的人認爲是成功的要訣是取决于背後付出的時間和汗水。著名高爾夫球手 Tiger Woods 就是其中一個例子，他從小就和高爾夫球結下了深厚的緣源同時也擁有非凡的運動天賦。 他在兩歲時就懂得打高爾夫球，被譽爲天才兒童。 當同齡的小朋友還停留在扔球的階段時， Tiger Woods 早已掌握了不同的技巧和取得不同的獎項。 那他到底是天才還是「贏在起跑線上」？
書本Outliers: The Story of Success, 作者 Malcolm Gladwell 就這問題提出爭議。 成功的要訣是肯付出時間和努力，任何一個人都可以在不同範疇取得不錯的成績。天資的差距只是在起跑點上的高低，不能代表終點之前的結果。天資的優勢之處或許可以令一個人在奮鬥的過程中省些力氣，但卻不能保證每一個人都可以靠它不勞而獲。調查顯示如果一個人擁有不同的天賦，例如音樂，運動，數學等，而另一個人付出加倍的努力和時間也可以拉近當中的差異。換句話說，任何的天賦都可以被超越。
另外有研究指出，人在出生時已經具有相關的天賦或是腦部已朝某領域開發，只要加上適當的培養，這將使效率提高，可以事半功倍。 這不僅僅指的是身體構造上的一些遺傳， 而是包括對數學，科學或音樂的天賦或敏感度已經存在個人的基因內。以創造力為例，在藝術或音樂領域裡，擁有創作力的天賦是非常重要的，這可是能從腦部看到的 — 部分人在基因上使大腦構造更傾向于創造性思維。這不代表其他人缺乏相關的創新思維，只不過這些人的構思來得更加自然，更加突出。
根據赫爾辛基大學在2013年的報告指出，其中一個特定的基因簇與音樂創作力有關而形成腦部可塑性。可塑性令到大腦可以通過自身分解並形成新的神經迴路而重新排列腦細胞。創作力正是指大腦能從一大堆神經網絡中建立不同層面的渠道和聯繫。
如果基因中早已顯示人體某種天賦，是不是在年齡較小的時候提早知道相關的天賦會有一定的優勢，從而加强培養？又或者家長已經知道他的小孩在某方面不擅長，興趣比較低或者不享受當中的過程，家長便不應强迫小朋友或違背他們的意願，而是要因應小朋友的實際情况和需要做調整。 不然，不但小孩難以成功，更可能傷害了他們的自信。因材施教這樣才能在教育的道路上節省時間，金錢和精力。
當中存在的爭議點是：教育應該是自然的，希望小朋友能透過生活上的點點滴滴而自行發掘自己的潜能或領悟固中的道理。 如果家長因小朋友的基因結果而有選擇性教育，可能會减低了小孩去嘗試的機會，或因為覺得有天份而不用努力。大家要明白以上的報告已指出，恒常的訓練，投入和努力也能達致成功，與那些天生就有天賦的人無異，這點是很重要的。
天賦測試的原意是提供一個客觀和科學的教育建議供家長們參考，無論在情緒控制，學習方法或興趣培養上减少摩擦。如果基因與我們生活息息相關，有一個更加快速有效的途徑可以更加瞭解小朋友天身的特質，家長們何嘗不好好考慮一下呢？
晉裕集團推出由新亞生命公司提供的天賦基因測試。天賦測試中包括了3大類，48項不同的測試項目例如語言天賦、閱讀和邏輯思維、體質(肌肉力量和耐力相關的身體評估)，記憶力、創造力和持久性等。
近年小朋友過敏的個案數量不斷攀升。
近年小朋友過敏的個案數量不斷攀升。 在澳洲，平均每十位小朋友就有一位有過敏症狀。同時在美國將近6百萬小朋友，英國也有接近百分之七十的小朋友有過敏的困擾。 在香港也有百分之四十的小朋友面對同樣的困境。
過敏是因爲人體的免疫系統失常，對過敏原産生异常反應的現象。患有過敏症的人可從食物性或非食物性的過敏原引發即時過敏反應。過敏症狀各有不同，例如皮膚出疹紅腫，流鼻水及眼水，嘔吐，氣喘；嚴重時會因口腔和氣管腫脹而導致呼吸困難。無論是急性或慢性，家長都應該對小朋友的身體有一定的瞭解，有對應方案去减低在生活上的困擾和危險。
現時的致敏原測試方法非常直接也有不同的好處，以下舉了幾個例子來說明爲甚麽現在越來越多家長考慮帶他們的小朋友去測試致敏原：
如果家族中有人患有過敏的病史或症狀，例如花粉過敏， 哮喘或濕疹，特別是小朋友的父母也有同樣的困擾，那小朋友患上的機率便會很高。所以應該儘早發現小朋友的問題和提供治療或預防方案。
過敏個案的數字正在急速上升，沒有人能清楚解釋這個現象的因由。 從整體上看，這個現象或許是因為空氣汙染指數上升，飲食習慣的改變和環境的變化，小朋友的免疫系統未能完全抵抗外圍因素的改變而導致。
從飲食上來說，最常見的食物致敏原包括豆類、鶏蛋、奶類、堅果類、小麥、雞蛋、魚和貝殼類。部分致敏原可能會隨著年齡的增長而改變或消失，普遍較常見的比如有豆類、雞蛋、小麥和奶類。可是，有一些致敏原逗留在身體的影響可能是一輩子並造成較大的影響，如花生、貝殼類、魚和堅果類等。所以測試的重點主要的是知道能如何有效的避開和找到替代的食物，過上健康安全的生活。
如果小朋友經常有流鼻水，痕癢或瞌睡的情况，這些都屬過敏的症狀。一般過度免疫反應的時間短促,幾乎一接觸致敏原便會馬上發作。咳嗽,頭痛,濕疹,鼻敏感和哮喘是香港較常見的過敏症,患者（尤其小朋友）若不加以控制,對身體會産生長遠負面影響。
由於慢性涉及延遲生物反應, 需時一段時間才出現身體不適, 所以大家容易忽略, 以致未能對症下藥, 改善不適情况。調查顯示慢性過敏比急性過敏更普遍，影響著全球超過八成的人口，絕對不容忽視。
部分過敏的影響較輕微，屬可控制範圍；但部分症狀較嚴重，例如呼吸困難。一些過敏症病人如情况嚴重，例如花生或鶏蛋，只要與它們共處同一個房間或地方，即便只是聞其味也可引發反應。因此如知道源頭便可以有效避開相關食物或環境因素。
過敏的症狀爲小朋友的身心帶來不少影響，即使是很輕微的不適也會為生活帶來不便。找到影響身體的源頭可以從而减少小朋友在日常生活的阻礙，亦可以提高本身的水平和狀態。這也使身爲他們家長的你减少了不少負擔。
初期敏感測試時需要患者在醫療團隊的協助下進食一定份量的疑似過敏食物進行試驗。皮膚點刺測試也是當時其中一種方法。 新一代的測試采用血液樣本，對比初期的「皮膚點刺測試」到「微陣列測試」，現時的血液測試精準度相對較高，避免皮膚狀况而影響測試的結果，如皮膚敏感，與免疫系統無關。
如果小朋友同時擁有多種不同的致敏原而遲遲找不到源頭，會家長們産生焦慮。預防勝于治療，與其做好病發後的治療不如提早知道致敏源頭，避免一切有機會發生的意外。無論是對家庭還是小孩，都是最適當的安排。
晋裕集團聯同新亞生命集團提供致敏原測試，整個測試包括了急性和慢性中200種以上吸入性和食物致敏原， 務求絕不遺漏，爲患者查跟究底，找出敏感源頭。
《宏策俊見》上期提及，在超低利率的環境下，配合樓價高企，進行物業按揭套息投資不失為其中一個有效的投資及財富增值策略。
因為物業價格上升，帶來更高的可用投資金，而利率低企則能降低借貸成本，提升套利空間。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣變出來，不論是用於投資或買樓，均可以帶來更大財富增值機會。
＊我們都能製造屬於自已的被動收入？＊
我們常常聽到一個較為流行的術語，就是被動收入。不知道是否每個人對被動收入都有不同的理解，但筆者認為被動收入應該是不用花費自已的勞力與時間的，應該是輕輕鬆鬆坐在家裏，然後上網看見每天銀行戶口結餘都在增長的才算被動收入，否則那些每天用了自已１０個小時管理的叫勞動收入。
＊如何解決錢從何來的問題？＊
好了，我們了解到既然有良好的套利空間，又可製造被動收入，那麼下一個問題將會是怎樣做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？首先，投資需要資金，不過，你可能會問錢從可何來。在香港，很多希望進入投資市場的人士均表達自身的現金資金不足，但其實可能很多香港人的資產都是投放在物業樓宇之中，所以，如果你的物業已供滿，要做套息操作？無問題！如果你的仍在償還供款，想做套息操作？都無問題！
＊怎樣做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？＊
以下將會為按揭套息投資作一個例子以方便解說，以目前本港最高參考按揭利率２﹒６２５％計，假若你的物業估價能做到７００萬元，以現時金管局指引下，最高可做６成按揭，即是在完全盡按的情況下可按足４２０萬元的按揭金額，然後再進行投資，投資收益減去利息支出，將能達致套息效。
＊套利空間將能夠達到逾萬元＊
至於按揭年期方面，一般４５歲或以下的人士有機會成功申請３０年期還款期，若把這４２０萬元的按揭分３０年攤還，根據按揭利率機計算，每月供款僅約為１﹒６９。假若全筆４２０萬元按揭金額用作投資，而每年平均總投資回報能達到６％，每月平均２﹒１萬的投資回報足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味實際淨收入將更大，估算每月合共套利空間可達１﹒１千元，即能夠達到逾萬元的被動收入。
綜合以上所述，我們可知這個被動收入是可以實際建構出來的，至於在投資部分，我們怎樣的投資才是最適合，要怎樣的投資才可達到６％的回報？我們下期再一起探討。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資策略師 陳俊業》
資料來源：http://www.etnet.com.hk/mobile/tc/news/hot_detail.php?newsid=ETN290924656&type=commentary
住宅市場供求漸趨平衡 改善型住屋需求具潛力
晉裕集團（「晉裕」）發表最新《香港樓市展望報告》（「報告」），深入探討2019至2022年香港的樓市走勢。報告預料香港整體對樓宇的需求仍然大於供應，樓市將維持上升趨勢，然而住宅供求失衡情況亦會有所改善，未來四年的升幅將有所放緩。晉裕報告同時指出，隨著人口結構轉變，上車戶型（如開放式、一房戶）的承接購買力將減弱，就投資角度而言或不及符合改善型住屋需求的中型及大型單位（如兩房戶及三房戶）。
樓價升勢放緩 投資首選改善型住屋
是次報告聚焦於私人住宅市場，目的為推導香港樓市的走向，及指出在目前市場環境下，哪類別的私人住宅最具投資價值。報告預測於2019至2022年間，樓市供不應求的狀態將有所改善，更接近供求平衡的狀態。而由於整體需求仍然大於供應，故樓市將整體仍為上升趨勢。
儘管整體需求預料大於供應，升勢將因需求比例轉變而有所放緩。私人住宅需求可細分為（i）剛性較高的需求（如因成家立室故需置業）和（ii）剛性較低的需求（如由非私人住宅換樓至私人住宅）。而在2019至2022年間，新增私人住宅的供應估計將多於剛性較高的需求，剩餘供應須由剛性較低的需求來消化，造成升勢放緩。由於剛性較低的需求對價格比較敏感，故此預料樓價的波幅亦會相對較大。
報告指出，根據政府的賣地面積及私人住宅動工量推算，由2023年開始，私人住宅的新增供應預計將出現較大跌幅下跌，加上在長遠土地供應目標下，公營和私營的比例將由六四比轉為七三比，進一步減低私人住宅的供應，相信會為樓市長遠的升幅帶來支持。
報告作者、晉裕集團投資分析師黃子燊先生表示：「根據我們分析，過去十四年間，廣大適齡首次置業人口支撐了上車盤的需求。而在現今情況下，以往的首置需求將產生換樓需要，並轉化為『改善型住屋需求』，並支撐起符合『改善型住屋需求』的戶型的需求，投資價值亦相對較高。面對樓市升勢或有所放緩，投資者可關注中型及大型單位，尤其是位處於市區的兩房或三房戶型，透過換樓增值財富。」
套現物業投資 迎接減息週期
除了在樓市中換馬，在現今低息環境下，加按套現投資亦為創造財富的好方法，透過投資於收益率較高的資產來套取息差，賺取額外的｢被動收入｣。投資者可選一些價格相對穩定的派息投資產品，如債券、債券基金、房地產信託及高息股等來收息。而這些資產中又以債券及債券基金最受歡迎，因兩者均具有較為穩定的派息特性之餘，價格波動性亦相較股票為低，符合按樓套息的要求，為投資首選。
晉裕集團投資策略師陳俊業先生表示：「近年環球樓價高企，加上低利率環境預期持續，造就加按金額增加及利息支出減少，令套息操作得以受惠。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣變出來，不論是用於投資或買樓，均可以帶來更大財富增值機會。」
陳俊業指出，以目前本港參考按揭利率2.625%計，420萬元按揭金額，分30年攤還，每月供款僅為$16,869。假若全筆420萬元按揭金額用作投資，而每年平均總投資回報能達到6%，每月平均$21,000的投資回報足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味實際淨收入將更大，估算每月套利空間能夠達到逾萬港元。
陳續指，目前市面上有不少投資工具，但他認為債券及債券基金用作按揭套息操作更為理想，因為兩者皆具有更為穩定的派息與價格穩定特性。如投資金額高於400萬港元，其一個方案可考慮分散於值債及債券基金，相反，資金低於400萬的可考慮分散於1-2隻地區分散性的債基。陳表示，現時市場上均有不少直債或債基，其每年平均派息率或總回報，均能達到6%以上，足以應付低息環境下的按揭供款，從而達致被動收入的組成。
此外，陳俊業不忘提醒注意當中可能出現的風險，套息操作相關的：包括按揭息率上升、利息收入、手續費問題及資金流動性風險；本金與按揭相關的：包括資產價格波動、不保本或違約、按揭成數變動以及通脹風險。
市場展望方面，陳俊業預期環球兩大趨勢將仍會持續，包括環球經濟增長放緩以及低利率環境。在環球經濟增長持續放緩的趨勢下，陳俊業認為投資評級債券的表現或會優於高收益債券，投資者以投資評級債券作為套息工具可能更為理想。此外，陳俊業預期環球低利率環境將會持續，為按揭套息操作環境帶來理想空間，而利率若果進一步走低也會利好債券價格，使按揭套息操作出現｢財息兩收｣情況。
投資及研究團隊
黃子燊先生，晉裕集團投資研究部投資分析師。黃先生主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。黃子燊先生曾多次出席不同的公眾研討會，並接受不同媒體，如《日本經濟新聞》、《經濟日報》、《星島日報》、《東方日報》等的訪問，分析市場動態。他同時是《經濟通》〈投資筆記〉、《資本一週》〈晉裕之道〉及《星島日報》〈理財有道〉的專欄作家。黃先生在加入晉裕集團前，從事企業銀行業務，主要為大中華區內上市企業提供融資服務，曾處理過的個案包括併購貸款、項目融資及跨境融資等，涉及金額超過百億港元。黃先生持有香港理工大學會計及金融學士學位。
陳俊業先生，CFA，晉裕環球資產管理投資研究部投資策略師。陳先生負責為集團客戶策劃及管理投資組合，亦透過對環球經濟和投資市場研究，為集團編製投資研究報告。陳先生積極於公開場合與投資者探討理財及投資心得，報章雜誌及網上媒體設有專欄，包括《經濟通》、《橙新聞》、《星島投資王周刊》以及《頭條財經網》等。除了文字版專欄外，陳先生亦有參與節目錄影，包括茂宸證券與晉裕集團合辦的《談‧東‧西》以及晉裕網上節目《晉裕導航》。加入晉裕集團前，陳先生曾於多間國際性銀行及金融機構工作，當中包括香港匯豐銀行、中銀香港以及大福證券（現時為海通國際證券）等。陳俊業先生持有工商管理學士學位，並持有特許金融分析師The Chartered Financial Analyst® (CFA) 資格。
