而參考過往的調整日數，如不計算２００３年由科網泡沫及ＳＡＲＳ對香港構成雙重打擊那個周期，則平均樓市由見頂到見底的日數為相隔２４５天，由於本次調整於２０１９年６月２８日發生，換言之，以平均日數計算，即將於２０２０年２月２８日左右見底。當然，這只是按數據推算，實質發展仍取決於多方面的因素。

＊樓市本浪調整或於下年初見底，中期而言樓市仍處上升趨勢＊

　　短期看法是如此，那中期看法又如何呢？根據我們的推算，香港樓市於未來數年整體仍然是處於供不應求的狀態，所以我們相信香港樓市整體仍然會維持上升趨勢。我們估計在２０１９－２０２２年這四年間，平均每年的私人住宅落成量約為１８９００個，這數字相比起過往十六年（２００３－２０１８年）平均每年私人住宅落成量１４６００個，確是大幅上升，然而，相比起我們推算的每年新增需求量，這個供應量仍然不足以完全滿足－根據我們的推算，於２０１９－２０２２年，平均每年對私人住宅需求量為２０１５１個，在這情況下，預料本港樓市於未來數年仍處於供不應求的狀態，令樓市整體仍維持上升。
　　但同時，雖然我們預計樓市整體會維持上升趨勢，但我們預計其（ｉ）升勢將會較以往有所放緩，同時（ｉｉ）波動也會有所增加。原因是甚麼呢？

＊私人住宅短缺數量有所改善，樓市升勢料放緩＊

　　就（ｉ）升勢放緩，主要是因為雖然香港樓市整體仍然處於供不應求，但由於供不應求的情況相較以往已大幅改善，故此相信樓市升勢將放緩。根據我們的模型去作出推算，在２００３－２０１８年這十六年間，平均每年的私人住宅短缺數量為６５８１個，而在２０１９－２０２２年，平均每年的短缺數量只為平均每年１１９３個，由於供不應求情況大幅改善，故預料樓市升勢將有所放緩。

＊樓市波動程度料增加＊

　　就（ｉｉ）樓市波動將會增加，則是和樓市需求的構成有關。在我們的角度，樓市的需求可以分為兩個組成部份，第一部分是由新增家庭住戶帶來的自住需求（即所謂剛性需求）；第二部分，則是由置業階梯向上流動需求所構成，即是由非私人住宅換樓至私人住宅的需求，這部分的需求由於可以延後消費，所以剛性較低。而根據我們的模型，在２００７至２０１７年這十一年，除了２０１４年外，其餘十年的新增供應連新增的剛性需求都滿足不了，買家的議價能力弱，樓市自然由賣家主導，單向上升；然而，在２０１９－２０２２年，平均每年新增的私人住宅供應量將會大於每年新增的剛性需求，須依靠置業階梯向上流動需求去消化多出來的供應，這將導致買家的議價能力有所增強，令市場波動或會有所增加。

　　而在這種環境下，我們覺得有哪類型的物業相對具防守性，且具有投資潛力呢？這個我們留待下回分解了。

晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師　黃子燊

資料來源：【經濟通 -投資筆記】把脈香港樓市，展望未來吉凶（中）

彭博巴克萊全球綜合債券指數和美國投資級別債券分別下跌1.02％和0.65％，而新興市場美元債券和美國高收益債券則分別上漲0.04％和0.36％。由於本月貿易緊張局勢有所緩解，風險資本於9月份從較安全的資產中撤出。話雖如此，我們認為由於中美雙方在基礎上的分歧，貿易衝突將不會在短期內得到真正的解決方案，經濟仍很可能面臨下行壓力，在動盪時期，投資者應繼續考慮增加投資組合中的優質債券。近期債券價格的下跌，為進一步增加債券比重提供了低位吸納的機會。

美國聯儲局在9月份如市場所料減息，市場預計美聯儲在年底之前至少有90％的可能性再次降息以支撐經濟。有消息人士指，聯儲局正在考慮擴大資產負債表。隨著全球央行可能持續地減息，並針對經濟下滑的可能性下採取鴿派政策，於投資組合中的債券佔比增加也可以捕捉資本增值的機遇。

隨著今年最後一個季度來臨，我們預計股票市場的波動性和下行風險將會提升。鑑於經濟擴張的後週期可能將近尾聲，投資者應優先考慮質量多於收益，固定收益資產應以投資級債券為主，這比較能限制波動性，同時提高風險調整後的收益。

Source: Bloomberg, Harris Fraser, Data as of :7-10-2019

新興市場地區最近頒布的最引人注目的政策之一，是印度於9月20日宣布了令人意外的企業減稅，總額超過200億美元。這在印度市場造成了短暫的興奮情緒，股市在兩天內上漲了近8％。類似的刺激政策措施和結構性改革正在全球各地進行中，比如巴西最近的養老金改革法案，旨在通過增強信心和投資來應對全球經濟衰退的影響。這對整體新興市場是有利的，因各項結構性的改革均將能利好市場表現。

然而，經濟警號仍然存在。持續的貿易戰仍然是新興市場經濟的最大威脅之一，從全球製造業PMI一直處於下行趨勢，並連續5個月處於收縮區域可中可以反映。亞洲開發銀行於最近發布的亞洲前景展望報告中，調低了亞洲大多數經濟體的增長預期，主因是貿易戰的影響比想象中更大。該行將2019年亞洲發展中國家的經濟預測調低0.3％，亦將2020年的進一步降低0.1％。儘管全球經濟基本面偏弱，但我們認為，隨著生產線從中國遷出，越南和台灣等的貿易戰受益者應繼續有所得益。當然，由於系統性風險較高，在投資新興市場時祇保持謹慎。

中國的整體經濟數據仍然好壞參半。九月份，官方製造業採購經理人指數和財新中國製造業採購經理人指數均有出人意料的數字，分別為49.8和51.4，然而我們預計中國製造業的增長仍將相對緩慢。8月份PPI 下跌0.8％，仍處於收縮區域，再加上8月份出口數字同比下降1.0％，或意味著出口產業將可能進一步疲軟。

據報導，在八月份引發了貨幣操縱爭議之後，白宮正在考慮通過三項主要措施來限制流入中國或中國相關個體的資金。這些措施包括限制中國公司在各種指數中的權重、限制退休金在中國的投資、以及限制甚至取消在美國交易所上市的美國存託憑證。儘管目前這些措施似乎有些牽強，但這些報告可能會預示了美國未來可能採取的行動，以在貿易戰中進一步對中國施加壓力。

隨著下行壓力的不斷加劇，中國政府再次出台了刺激經濟的政策。中國人民銀行於9月初宣布進一步下調存款準備金率，對市場釋放了9000億元人民幣。儘管該法案可能會為市場提供支持，但許多人質疑進一步削減準備金率的增量效益，而隨著大量現金流向市場，因為CPI目前偏高，一些專家更為擔心通脹率上升。國務院總理李克強在國務院重申了「六穩」的重要性，並進一步支持發行地方政府債券，作為促進地方經濟的手段。鑑於最近的事態發展，我們繼續建議投資者在經濟增長可能放緩下保持謹慎。

Source: Bloomberg, Harris Fraser, Data as of :7-10-2019

日本服務業PMI報52.8，製造業PMI冗進一步惡化並保持在收縮範圍內。日本企業信心依然疲弱，8月份機器訂單同比下降37.1％，工業生產同比亦再次下降，日本製造業的前景依然保持負面。雖然CPI、家庭支出和現金收入數據仍然疲軟，但是零售業數據出人意料地強勁，而正在日本舉辦的世界盃欖球賽可能會進一步支持零售業增長。總體而言，日本經濟的深層問題仍然存在，我們尚未看到日本經濟有顯著復甦，因此我們維持對日本市場的中性看法。

有消息稱，日本首相安倍晉三將在十月尾的東盟會議期間拒絕與韓國總統文在寅舉行同場會議，有關消息進一步使兩國關係進一步陷入僵局。另一方面，美國總統特朗普聲稱他已經與日本達成了以農產品為中心的「迷你貿易協定」。儘管這協定並非正式文件，但此舉確實表明了兩國之間關係有進一步改善，並可以在將來進一步修正。因為由於日韓關係惡化，加上經歷了持續的貿易戰，這貿易協定來得及時。然而從10月開始實施將增值稅從8％增加到10％，令日本經濟增長前景面臨更大的阻力，預計經濟將受到更大的影響，尤其是工業和零售產業。因此，投資者應更審慎考慮事態的最新發展，可以考慮減少該地區的投資。

歐元區經濟數據方面仍然未有起色，9月份Markit歐元區製造業PMI惡化至45.7，連續8個月處於收縮區域。作為歐元區經濟領先指標的歐元區經濟信心指標在9月也惡化至101.7，延續了2017年底以來的下降趨勢。增長保持低迷並欠缺改善跡象，預計區內需求將有限。

至於永無休止的英國脫歐事務，英國首相約翰遜聲稱他已經制定了解決「愛爾蘭邊界問題」的計劃，儘管有消息人士稱歐盟當局將拒絕該提議，指出他的方案實際上並未解決問題。隨著英國脫歐的最後期限臨近，儘管已經制定了《本恩法案》以迫使約翰遜在「無協議」脫歐的情況下向歐盟請求延長脫歐期限，但我們仍不確定事件將如何發展。我們不清楚約翰遜是否能夠與歐盟達成協議，他是否會努力推動硬脫歐，或者是否有不信任投票以推舉看守政府申請推遲英國脫歐期限。考慮到所有不確定因素，我們建議投資者保持警惕並為所有可能性做好準備。

貨幣政策方面，一如市場普遍預期，歐洲央行從-0.4％降息0.1％至-0.5％，而其後宣佈重啟的資產購買計劃的令人驚喜。由11月起，歐央行每月購債的總額為200億歐元。歐央行還推出了分級存款利率以幫助歐洲零售銀行。儘管額外的流動性可以為市場提供支撐，但地緣政治因素和歐元區的低迷增長可能會在今年最後一個季度繼續拖累市場表現。

隨著9月Markit和ISM製造業指數的下行趨勢持續，美國經濟數據顯示出進一步的警告信號。9月份ISM製造業PMI為47.8，低於預期，連續第二個月位處收縮區間，亦是自2009年7月以來的最低點；ISM非製造業PMI為52.6，低於預期的55，同時也延續其下降趨勢，這很重要，因為美國經濟主要由服務業主導。另外9月份消費者信心指數下降至125.1，同樣低於預期，進一步證明經濟前景可能仍然暗淡。

至於最新的貿易戰事態發展於9月份則相對平靜，因為雙方都在等待重啟貿易談判，使市場得到喘息機會。中國貿易團體曾在9月初取消到訪美國農場，消息引起了短暫恐慌，市場擔心雙方關係轉趨緊張。儘管如此，原定於10月中旬舉行的貿易談判或仍將按計劃進行，在此利好消息下，我們或能在10月初看到一定但有限度的反彈。總體而言，我們預計達成貿易協議的機會不高，因為雙方根本分歧依然存在。我們認為由於現存問題的複雜性以及全球經濟疲軟，即使在全球各大股市中美國市場仍然是最強勁的，投資者應繼續保持謹慎，也不應期望美國經濟仍能快速增長。

Source: Bloomberg, The Conference Board, Harris Fraser, Data as of: 30-9-2019

美國

本週開始的美股業績發佈期是其中一個市場焦點。華爾街大行業績方面好壞參半，摩根大通第三季純利按年增8%，好過預期；花旗上季每股盈利也稍高於預期。但高盛每股盈利大幅下跌24%，遜預期；富國銀行上季亦按年少賺26%。在已公佈財佈的66間標指成份股中，目前有約83%的比例是高於市場預期，可說十分理想。截至週四的5日，美股三大指數均累升逾2%。經濟方面，繼較早時IMF將今年全球經濟增長預期下調至十年新低後，美國聯儲局發佈的褐皮書中，也溫和下調其經濟評估。其中令市場較為憂慮的是，美國零售數據在7個月以來出現首次下跌。市場將繼續留意企業業績表現。

歐洲

歐洲方面，市場最為關注的當然是脫歐議題，英國脫歐進程出現轉機，歐盟與英國於週四宣布達成了脫歐協議。消息上推動英鎊匯價及歐洲股市向上，英鎊兌美元曾於週四一度急抽至貼近1.30水平。而歐洲股市亦普遍向好，截至週四的5日，除英股受強鎊匯的負面影響而錄得下跌外，德國DAX大升4%、法國CAC也升近2%。不過相關協議的達成也不代表全完順利，北愛爾蘭民主統一黨(DUP)已表達他們不會接受這個協議，而英國國會將在本週六就協議作出表決，預期鎊匯的短線波動性仍會很高。

中國

本週五，中國內地公佈了多項重要的經濟數據，當中包括經濟增長等。中國公佈的第三季度國內生產總值(GDP)的按年升幅放緩至6%，續創27年以來新低，惟工業增加值的升幅加快，另外零售銷售也保持穩定。國務院總理李克強在《政府工作報告》中曾把今年經濟增長目標設定在6%至6.5%。至於中美易關係方面，雙方已就「第一階段˩貿易協議的綱要達成共識。另有消息指，兩方最快有機會於本月底進行進一步談判，也有可能於於11月的APEC峰會上正式簽約，市場關注中美貿易談判進展。

• 近期活動包括: 獲邀出席亞洲私人財富論壇、晉裕香港樓市展望及投資策略講座及記者招待會、晉裕集團台灣移民講座
• 到訪傳媒包括: SCMP、imoney、AAStocks、TVB、信報、明報、經濟日報、新城電台、商業電台等等(未能盡錄)
• 專欄及網上媒體包括︰資本一週《晉裕之道》、星島日報《你揀股，我教路》《理財有道》、星島投資王周刊《基金會客室》、頭條財經網《Money Hunter》《財富管理》、經濟通《投資筆記》《宏策俊見》、橙新聞《茂宸灼見》、華富財經《晉裕錦囊》、茂宸證券與晉裕合辦節目《談‧東‧西》、晉裕網上節目《晉裕導航》、有線新聞《財金視野》

美國

過去五天，美股仍然處於調整期，但三大指數截至週四的5交易日則錄得升幅。市場都在關注中美兩國貿易關係於新一輪會談上能否出現突破。由於最新雙方代表都暗示對部分協議達成共識持有謹慎而且樂觀的態度，整體環球股市表現得到支持。另一個市場比較關注的事件，是美國聯儲局主席鮑威爾指將恢復擴大資產負債表，即重啟債券購買計劃，期後較短期的美國國債價向上，市場憧憬相關購債計劃重啟後將為股票市場帶來利好訊號。美國下週將會發佈經濟褐皮書及9月份零售銷售數據。

歐洲

貿易憂慮情緒有所紓緩，歐洲股市於過去5日的表現相對環球理想，截至週四的5交易日，包括法國CAC及德國DAX的累計升幅均於2%之上，英國股市也錄得1.54%的累計升幅。歐洲央行於本週公佈上月會議紀要，顯示了其內部官員對貨幣刺激方案的內容存有分歧，管理委員會的25名成員中約有三成反對重啟量化寬鬆的決定。早前歐洲央行於9月會議上宣佈了將於11月份重啟量寬措施。另一方面，快將到最後期限的英國脫歐困局則出現轉機，英國和愛爾蘭領導人在會談後發表聲明，指找到一條通往潛在協議的途徑，其後英鎊兌美元由約1.22急升至1.24以上水平。

中國

內地股市於本週二起復市，復市後的表現不俗，其中滬深300、上證及深證指數均連升4日；相反，港股表現反覆，重陽假期後主要是週五表現相對較佳。本週市場聚焦中美的經貿磋商，會談前夕仍出現不少風波，其中曾有消息指美方正討論如何限制政府退休基金投資中國股票等。不過，於首日貿易會談結束後，雙方代表均暗示對達成協議持謹慎樂觀態度，而美國總統特朗普亦指進展非常順利。消息帶動週五整體亞洲股市向上。下週中國將公佈多項重磅經濟數據，包括第三季度國內生產總值、消費者物價指數及固投、生產、零售等數據。

近期活動包括 : 獲邀出席亞洲私人財富論壇、晉裕香港樓市展望及投資策略講座及記者招待會、晉裕集團台灣移民講座

到訪傳媒包括 :  SCMP、imoney、AAStocks、TVB、信報、明報、經濟日報、新城電台、商業電台等等 (未能盡錄)

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