加上我们近期亦发表了对香港楼市的专题报告。因此，在本期，笔者希望为大家谈谈我们对香港「短期对楼市走向」的看法，而在其后两期，则会和大家探讨一下「中期的楼市走向」，和「有哪类型的物业相对值得投资」。

＊香港楼市短期继续调整，中期倾向上升＊

　　谈起楼市，相信读者第一个想问的问题，便是香港楼市的走势到底会是上升，还是下跌？这个问题，可以分为「中线」和「短线」角度去作出解答，我们就问题给出明确答案－「短线而言」，我们相信楼市会继续调整；但「中线而言」（即２０１９年至２０２２年期间），我们相信楼市整体仍会倾向上升。

　　从「短线」角度，我们看到目前楼市的确已在开始调整。由于参考自１９９４年以来，每个楼市周期的调整期最短的亦接近六个月，而本轮楼市的调整周期于六月才刚刚开始，故此，我们相信在今年年底前，楼市仍会处于调整趋势。那这一浪楼市的调整浪会调整多少呢？

＊楼市平均每浪调整１３﹒２５％＊

　　我们有两组数字可以提供参考：首先，第一组数字是和香港楼市以往历年的调整幅度。我们以中原城市领先指数作统计，自１９９４年至２０１８年，楼市和股市分别曾经历过六个周期，如果撇除９７至９８年和００至０３年那两个周期（因为该两个周期是有额外原因带动楼市下跌－９７年是金融风暴加上楼市去杠杆；０３年是非典型肺炎加上供应量大增），楼市平均每个周期只会下跌１３﹒２５％。

＊楼市过往跌幅少于恒指一半＊

　　第二组数字，则和恒生指数与楼市的关系有关。简要而言，参考过往六个股市及楼市的周期，以中原城市领先指数为代表的香港楼市，跌幅往往少于以恒生指数作为代表的香港股市。

　　平均而言，香港楼市的跌幅为恒生指数的５３﹒１５％，而如果不计算９７至９８和００至０３年那两个周期（原因如上述），则楼市的跌幅为股市的３４﹒７５％。那是甚么意思呢？即是恒生指数每跌５０％，楼市只会跌１７﹒３７５％（５０％Ｘ０﹒３４７５）。而恒生指数于本年五月时，在３００８１﹒５５点见顶，而我们相信最坏情况，恒生指数将跌至市帐率等于１，即２２，５７６﹒１７点便会见底。如这样的话，恒生指数即下跌了２４﹒９５％，由于楼市的跌幅平均为恒指的５３﹒１５％，而不计９７及０３周期的话，跌幅则为恒指的３４﹒７５％－因此，本轮调整浪，我们预计最坏情况下，楼市的调整幅度为８﹒６７％（２４﹒９５％Ｘ０﹒３４７５）至１３﹒２％（２４﹒９５％Ｘ０﹒５３１５）。

＊楼市调整８至１３％即见支持＊

　　那是甚么意思呢？即简要而言，在作最坏打算的情况下，我们预计楼市最多调整约８至１３％，即中原指数跌至１６５﹒３点至１７３﹒９７点左右便会有支持。那我们为甚么认为楼市中期仍然会上升呢？原因我们下期再谈。

晋裕环球资产管理投资研究部投资分析师　黄子燊

资料来源：《经济通 - 投资笔记》把脉香港楼市，展望未来吉凶（上）

晋裕环球资产管理有限公司

美国

中国贸易谈判代表上周取消访问美国农场，随着提早达成贸易协议的可能性减低，股市随之而下跌。特朗普其后表示，贸易协议达成日期「可能比想象中早」，亦提及与日本就农产品达成初步贸易协议，缓解了紧张局势并扭转了指数下滑。在截至周四的过去5日中，所有3个主要指数下跌0.75-1.86％。一周公布的经济数据令人意外。虽然制造业PMI和第二季度核心PCE（季比）出人意料地强劲，但更重要的服务PMI和消费者信心指数均未达预期，意味第三季度经济可能有所下滑。今晚将发布耐用品、八月核心PCE和密歇根大学消费者信心指数等数据，而ISM就业与制造业，失业和非农就业等重量级经济数据则将在下周公布，届时投资者将可从数据中进一步窥探美国经济状况。

欧洲

截至周四，STOXX 600在过去5天下跌了0.76 ％。由于最高法院裁定英国首相约翰逊提请长达5周的「休闭国会」是违法的，英国国会逐于周三复会。尽管欧盟领导人大多数认为英国脱欧的限期可能还会再度延长，但素来我行我素的约翰逊仍然坚持无论如何都要于10月31日离开欧盟。随着死线临近，投资者应继续关注脱欧的发展。经济数据方面，继续令人担忧，欧洲主要的PMI数据均比预期为差，Markit德国制造业PMI更跌至41.4，为自2009年中以来的最低点。随着贸易战和英国继续脱欧，受环球政治不确定性影响，而有机会偏弱的经济数据很可能在未来几个月持续困扰市场。下周市场焦点将主要放在欧洲零售、CPI数据，以及英国PMI和GDP数据。

中国

中国市场本周录得下跌，各主要股指下跌幅度为1.82-3.77％。根据本周公布的数据，制造业利润下降3.2％，8月份工业利润年比下降2％，再加上负值的PPI，均反映着贸易战的影响逐渐浮现。中国外交部长王毅提到，中国愿意购买更多美国产品，希望双方能尽快达成贸易协议，这与特朗普早前的论调相互呼应。在国庆将近之时，预料中国政府将会提供更多积极的财政措施去刺激经济，中国股市或会在有关背景下有所升幅。中国市场将进入为期一周的长假期，而下周一发布的财新PMI数据预料将让投资者进一步了解中国制造业的健康状况。

财富管理集团晋裕集团与香港领先的专业分子诊断（MDx）集团新亚生命科技有限公司携手合作，提供一系列的优才育儿服务从生理和心理健康检查到天赋和敏感原的测试。 为了找出最适合家长和小朋友的方法，我们与新亚生命科技有限公司进行了深度交谈，了解每项测试的重要性。我们的目的是协助父母加深了解子女的需要和他们的能力， 为子女度身设计最佳优才育儿方案。

进行基因测试而衍生的教育解决方案在当今社会有普及化和流行程度上升的趋势吗？

基因测试为父母提供一连串关于子女的信息。 这些信息为父母的教育方式提供参考和指导， 父母可以因应小朋友的基因报告结果选择适合小朋友的活动以及为任何过敏或可能出现的疾病做好准备，带给子女一个更加健康的生活。

婴幼儿疾病检测的重要性?

婴幼儿疾病检测(身心健康检测)准确而有效的检测出过度活跃症、自闭症、阿斯伯格综合症、先天性心脏病和白血病等10种常见遗传疾病症状，同时评估遗传性健康风险。婴幼儿疾病检测将提供检测报告，说明父母充分了解孩子的身心健康和发育状况。

在出现相关病症之前，家长很难清楚掌握小朋友真实的身体情况，例如何时会患有某种精神或身体疾病，因此有可能会错过采取适当的预防措施或治疗的机会。 一旦父母清楚知道小朋友的健康状况，他们可以寻求专业人士以获得适当的治疗。

什么时候是小朋友接受检测的最佳年龄？

建议小朋友尽早接受基因检测。越早接受检测和治疗，达到的痊愈效果也会提升。

谁最适合以及受益婴幼儿疾病检测？

如果家族中有人患有常见遗传疾病症状或病史，特别是小朋友的父母也有同样的困扰，那小朋友继承该疾病的可能性就会更高，我们强烈建议这类小朋友尽早接受检测。

天赋基因测试对小朋友及其父母有什么好处？

在育儿方面，我们一直提倡家长可以提早规划小朋友的未来，做到有领先一步的优势，并提升小朋友与同龄人竞争的潜力。

但是市面上有无数的课程，计划和活动供家长选购。在不完全了解小朋友的情况下，家长不清楚或很难知道哪些是最适合小朋友的。更重要的是，大部分的家长资源有限，而小朋友的时间和精力也是有限的。天赋基因测试的好处是让家长以一个科学和客观的角度深入了解孩子的能力，性格和身体素质。

天赋基因测试可以提供一些结果？

测试的结果可以分为三类：

• 本质性格-有助改善性格和社交：专注力，人际关系/交际能力，独立自主，短期记忆，责任感，创造力，亲和力，奖赏依赖，坚持，抗压力，抑郁倾向，内向，敏感，好奇心，进取心，同理心。

• 先天体质- 有助管理好小朋友健康：钙吸收能力，铁吸收能力，血糖控制，叶酸代谢，遗传过敏性湿疹，皮肤过敏，减肥难度，高脂食物反应，肌肉爆发力，肌肉耐力，运动与减肥成效，运动促进血糖控制，运动损伤恢复力，牙齿发育，散光，皮肤色斑，近视，乳糖耐受，甜食偏好，维生素E吸收力，维生素A吸收力，维生素B12吸收力。

• 天赋潜力-有助针对性发展潜能：语言， 音乐，数学，阅读，学习能力，逻辑思维，舞蹈与音乐。

什么时候是小朋友接受检测的最佳年龄？

越早知道小朋友的天赋，就能针对性培养，无论是在准备学习之路或是培养兴趣等各方面都有抢先一步的优势。 所以我们建议在小朋友早期就接受天赋基因测试的检验以达到最佳效果。

急性和慢性过敏为何如此重要？

在香港超过百分之四十的小朋友有过敏症状，另外有大概百分之六十有哮喘。 大多数的香港市民都有敏感的困扰，但不是每一个人都能快速的找出致敏的源头。家长应该尽量避免任何有可能导致过敏的接触，一旦发现引起反应的过敏原，就需要防止与这些过敏原接触。过敏与免疫系统有关，一旦免疫系统减弱，我们的身体就更容易受到病毒和细菌的侵害，特别是年龄较小的小朋友。

全方位致敏原和适体食物测试涉及什么选项以及家长应注意的事项？

全方位致敏原测试只需要3ml血液，这个测试将会检测20种吸入性致敏原和60种食物致敏原。另一方面，适体食物测试，能针对「慢性过敏症状」问题源头，测试多达200种最常引致慢性过敏的食物。过程中只需要3-4滴指尖血。如果小朋友在过往的6-8周没有进食任何特别的食物，这个测试将不能检测出会引致慢性过敏的食物。

什么时候是小朋友接受检测的最佳年龄？

我们建议三岁或以上的小朋友才开始接受全方位致敏原测试。至于适体食物测试，小朋友一旦开始接受固体食物就可以接受此项测试。

晋裕集团以及财富管理模式应用于医疗保健行业，为儿童和成人提供医疗保健管理方案，包括医疗保健计划、危疾风险管理解决方案和遗传基因控制服务等的全方位方案本集团与香港领先的专业分子诊断（MDx）集团新亚生命科技有限公司携手合作，提供一系列的优才育儿服务从生理和心理健康检查到天赋和敏感原的测试。

著名高尔夫球手 Tiger Woods,  国际象棋世界冠军Bobby Fischer , 这些名人都是在他们年轻的时候已经在相关的领域有着出色的表现。 到底他们的成就是靠天生的能力还是后天的培养？

这是一个颇受争议的话题。有部分人觉得天生的优势是普通人付出再多的努力也不能达到相同的领域。而有部分的人认为是成功的要诀是取决于背后付出的时间和汗水。著名高尔夫球手 Tiger Woods 就是其中一个例子，他从小就和高尔夫球结下了深厚的缘源同时也拥有非凡的运动天赋。 他在两岁时就懂得打高尔夫球，被誉为天才儿童。 当同龄的小朋友还停留在扔球的阶段时， Tiger Woods 早已掌握了不同的技巧和取得不同的奖项。 那他到底是天才还是「赢在起跑在线」？

书本Outliers: The Story of Success, 作者Malcolm Gladwell 就这问题提出争议。 成功的要诀是肯付出时间和努力，任何一个人都可以在不同范畴取得不错的成绩。天资的差距只是在起跑点上的高低，不能代表终点之前的结果。天资的优势之处或许可以令一个人在奋斗的过程中省些力气，但却不能保证每一个人都可以靠它不劳而获。调查显示如果一个人拥有不同的天赋，例如音乐，运动，数学等，而另一个人付出加倍的努力和时间也可以拉近当中的差异。换句话说，任何的天赋都可以被超越。

另外有研究指出，人在出生时已经具有相关的天赋或是脑部已朝某领域开发，只要加上适当的培养，这将使效率提高，可以事半功倍。 这不仅仅指的是身体构造上的一些遗传， 而是包括对数学，科学或音乐的天赋或敏感度已经存在个人的基因内。以创造力为例，在艺术或音乐领域里，拥有创作力的天赋是非常重要的，这可是能从脑部看到的 — 部分人在基因上使大脑构造更倾向于创造性思维。这不代表其他人缺乏相关的创新思维，只不过这些人的构思来得更加自然，更加突出。

根据赫尔辛基大学在2013年的报告指出，其中一个特定的基因簇与音乐创作力有关而形成脑部可塑性。可塑性令到大脑可以通过自身分解并形成新的神经回路而重新排列脑细胞。创作力正是指大脑能从一大堆神经网络中建立不同层面的渠道和联系。

如果基因中早已显示人体某种天赋，是不是在年龄较小的时候提早知道相关的天赋会有一定的优势，从而加强培养？又或者家长已经知道他的小孩在某方面不擅长，兴趣比较低或者不享受当中的过程，家长便不应强迫小朋友或违背他们的意愿，而是要因应小朋友的实际情况和需要做调整。 不然，不但小孩难以成功，更可能伤害了他们的自信。因材施教这样才能在教育的道路上节省时间，金钱和精力。

当中存在的争议点是：教育应该是自然的，希望小朋友能透过生活上的点点滴滴而自行发掘自己的潜能或领悟固中的道理。 如果家长因小朋友的基因结果而有选择性教育，可能会减低了小孩去尝试的机会，或因为觉得有天份而不用努力。大家要明白以上的报告已指出，恒常的训练，投入和努力也能达致成功，与那些天生就有天赋的人无异，这点是很重要的。

天赋测试的原意是提供一个客观和科学的教育建议供家长们参考，无论在情绪控制，学习方法或兴趣培养上减少摩擦。如果基因与我们生活息息相关，有一个更加快速有效的途径可以更加了解小朋友天身的特质，家长们何尝不好好考虑一下呢？

晋裕集团推出由新亚生命公司提供的天赋基因测试。天赋测试中包括了3大类，48项不同的测试项目例如语言天赋、阅读和逻辑思维、体质(肌肉力量和耐力相关的身体评估)，记忆力、创造力和持久性等。

近年小朋友过敏的个案数量不断攀升。 在澳洲，平均每十位小朋友就有一位有过敏症状。同时在美国将近6百万小朋友，英国也有接近百分之七十的小朋友有过敏的困扰。 在香港也有百分之四十的小朋友面对同样的困境。

过敏是因为人体的免疫系统失常，对过敏原产生异常反应的现象。患有过敏症的人可从食物性或非食物性的过敏原引发实时过敏反应。过敏症状各有不同，例如皮肤出疹红肿，流鼻水及眼水，呕吐，气喘；严重时会因口腔和气管肿胀而导致呼吸困难。无论是急性或慢性，家长都应该对小朋友的身体有一定的了解，有对应方案去减低在生活上的困扰和危险。

现时的致敏原测试方法非常直接也有不同的好处，以下举了几个例子来说明为甚么现在越来越多家长考虑带他们的小朋友去测试致敏原：

1. 有家族病史的更加需要注意

如果家族中有人患有过敏的病史或症状，例如花粉过敏， 哮喘或湿疹，特别是小朋友的父母也有同样的困扰，那小朋友患上的机率便会很高。所以应该尽早发现小朋友的问题和提供治疗或预防方案。

2. 平均十位小朋友就有一位患有过敏

过敏个案的数字正在急速上升，没有人能清楚解释这个现象的因由。 从整体上看，这个现象或许是因为空气污染指数上升，饮食习惯的改变和环境的变化，小朋友的免疫系统未能完全抵抗外围因素的改变而导致。

从饮食上来说，最常见的食物致敏原包括豆类、鶏蛋、奶类、坚果类、小麦、鶏蛋、鱼和贝壳类。部分致敏原可能会随着年龄的增长而改变或消失，普遍较常见的比如有豆类、鶏蛋、小麦和奶类。可是，有一些致敏原逗留在身体的影响可能是一辈子幷造成较大的影响，如花生、贝壳类、鱼和坚果类等。所以测试的重点主要的是知道能如何有效的避开和找到替代的食物，过上健康安全的生活。

3. 不能低估过敏所带来的影响

如果小朋友经常有流鼻水，痕痒或瞌睡的情况，这些都属过敏的症状。一般过度免疫反应的时间短促,几乎一接触致敏原便会马上发作。咳嗽,头痛,湿疹,鼻敏感和哮喘是香港较常见的过敏症,患者（尤其小朋友）若不加以控制,对身体会产生长远负面影响。

4. 慢性过敏容易被忽略

由于慢性涉及延迟生物反应, 需时一段时间才出现身体不适, 所以大家容易忽略, 以致未能对症下药, 改善不适情况。调查显示慢性过敏比急性过敏更普遍，影响着全球超过八成的人口，绝对不容忽视。

5. 过敏影响日常生活，情况严重可导致有生命危险

部分过敏的影响较轻微，属可控制范围；但部分症状较严重，例如呼吸困难。一些过敏症病人如情况严重，例如花生或鶏蛋，只要与它们共处同一个房间或地方，即便只是闻其味也可引发反应。因此如知道源头便可以有效避开相关食物或环境因素。

6. 减少阻碍，提高水平

过敏的症状为小朋友的身心带来不少影响，即使是很轻微的不适也会为生活带来不便。找到影响身体的源头可以从而减少小朋友在日常生活的阻碍，亦可以提高本身的水平和状态。这也使身为他们家长的你减少了不少负担。

7. 血液测试更准确

初期敏感测试时需要患者在医疗团队的协助下进食一定份量的疑似过敏食物进行试验。皮肤点刺测试也是当时其中一种方法。 新一代的测试采用血液样本，对比初期的「皮肤点刺测试」到「微数组测试」，现时的血液测试精准度相对较高，避免皮肤状况而影响测试的结果，如皮肤敏感，与免疫系统无关。

8. 预防胜于治疗

如果小朋友同时拥有多种不同的致敏原而迟迟找不到源头，会家长们产生焦虑。预防胜于治疗，与其做好病发后的治疗不如提早知道致敏源头，避免一切有机会发生的意外。无论是对家庭还是小孩，都是最适当的安排。

晋裕集团联同新亚生命集团提供致敏原测试，整个测试包括了急性和慢性中200种以上吸入性和食物致敏原， 务求绝不遗漏，为患者查跟究底，找出敏感源头。

因为物业价格上升，带来更高的可用投资金，而利率低企则能降低借贷成本，提升套利空间。加按套现可把投资者平常不以为然的隐藏资金像法术一样变出来，不论是用于投资或买楼，均可以带来更大财富增值机会。

＊我们都能制造属于自已的被动收入？＊

　　我们常常听到一个较为流行的术语，就是被动收入。不知道是否每个人对被动收入都有不同的理解，但笔者认为被动收入应该是不用花费自已的劳力与时间的，应该是轻轻松松坐在家里，然后上网看见每天银行户口结余都在增长的才算被动收入，否则那些每天用了自已１０个小时管理的叫劳动收入。

＊如何解决钱从何来的问题？＊

　　好了，我们了解到既然有良好的套利空间，又可制造被动收入，那么下一个问题将会是怎样做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？首先，投资需要资金，不过，你可能会问钱从可何来。在香港，很多希望进入投资市场的人士均表达自身的现金资金不足，但其实可能很多香港人的资产都是投放在物业楼宇之中，所以，如果你的物业已供满，要做套息操作？无问题！如果你的仍在偿还供款，想做套息操作？都无问题！

＊怎样做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？＊

　　以下将会为按揭套息投资作一个例子以方便解说，以目前本港最高参考按揭利率２﹒６２５％计，假若你的物业估价能做到７００万元，以现时金管局指引下，最高可做６成按揭，即是在完全尽按的情况下可按足４２０万元的按揭金额，然后再进行投资，投资收益减去利息支出，将能达致套息效。

＊套利空间将能够达到逾万元＊

　　至于按揭年期方面，一般４５岁或以下的人士有机会成功申请３０年期还款期，若把这４２０万元的按揭分３０年摊还，根据按揭利率机计算，每月供款仅约为１﹒６９。假若全笔４２０万元按揭金额用作投资，而每年平均总投资回报能达到６％，每月平均２﹒１万的投资回报足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味实际净收入将更大，估算每月合共套利空间可达１﹒１千元，即能够达到逾万元的被动收入。　　综合以上所述，我们可知这个被动收入是可以实际建构出来的，至于在投资部分，我们怎样的投资才是最适合，要怎样的投资才可达到６％的回报？我们下期再一起探讨。

《晋裕环球资产管理投资研究部投资策略师　陈俊业》

资料来源：http://www.etnet.com.hk/mobile/tc/news/hot_detail.php?newsid=ETN290924656&type=commentary