浪頂股轉債 避過冧市

投身社會超過廿年的晉裕集團投資研究部董事總經理林偉雄強積金資產值近一百五十萬元，目前他把供款分為三部分，包括四成環球股票基金、三成港股指數基金，及三成亞洲股票基金。

他表示，個人距離退休尚有十五年以上，加上每月供款能發揮平均成本法效益，所以在強積金方面保持進取策略。

他透露，個人曾在二○一五年股市高峰時，毅然將港股的投資部分全撥入債券基金，事實上當年股市曾急升，但他認為基本因素不足以支持股市上升，所以孤注一擲！結果當年恒指慘跌逾7%收場，幸好他選擇高位減持，才能避開港股跌浪。

退休尚遠 保持進取策略

身為強積金百萬富翁的他表示，自己從未嘗試自願性供款，但自從去年積金局推出強積金可扣稅自願性供款（TVC）後， 就在上一個課稅年度額外投放了六萬元於強積金投資，以減低稅務負擔。除此之外，他每年都會檢討強積金組合，又細心解釋，強積金主要分成兩部分：一部分是僱主和僱員分別每月5%的供款，享有平均成本法效益，所以最好全投資在股票類別；第二部分是已有的累算權益，需要攻守兼備，要適時因應經濟環境調配組合。

年輕人供款時間較長，距離退休還有四十年以上，期間會經歷無數個經濟循環，故他們應該採取進取型的基金組合。他指，「時間永遠是投資的最好朋友」，有時間增值的投資者應該選擇每年增長潛力高的資產類別，當中股票的發揮效益最大。此外，強積金以月供方式投資，透過平均成本法減低入市成本，只要投資的資產類別長遠處上升軌道，縱使期間資產價格起伏不定，長線也應可達到理想的投資回報。

資料來源：東網- 強積金高手教做百萬富戶

以最簡單的物業投資做例子，如果同一屋苑，坐向相同的樓上樓下單位，昨天樓下單位用600萬成交了，那樓上單位的價值大家應該會覺得在600萬左右，這就是估值的體現。應用在股票市場上，雖然估值的方法開始複雜起來，但也離不開兩種方法：內在價值法和乘數估值法。　

　就內在價值法的理念，就是一件資產將來必定會產生經濟利益（如派發股息，或產生歸屬於公司的自由現金流（FCFF））。由於這些經濟利益是發生在將來，故此需將其折現（Discounting），換算成現在的價值（Present Value），再將目前的市場價格與這理論上的價值去作比較，去判斷這資產的價格是高估還是低估。

　　最簡單的例子：一家企業的利潤永無增長，且淨利潤會全數派發股息，每股股息是10元，股本成本（Cost of Equity）是10%，那這股票理論上的合理價便是10元/0.1元，即100元了。然而，在實際應用上，企業不一定派股息，折現可能要用歸屬於公司的自由現金流或歸屬於股本的自由現金流（FCFE），而要折現不同的收入流，用上的折現率也會不同，這便令事情變得相對複雜。

　　至於乘數估值法，則相對簡單，就是相信企業價值（Enterprise Value）或股票價值（Equity Value）應該是某個財務數字的倍數。以經典的市盈率（P/E）作例子，就是指企業的每股價值，應等於每股盈利的一個倍數。而這個倍數怎麼定，可以是取行業平均值，也可以是參考公司自身的歷史數據，亦可以因為分析者對公司的判斷，而基於初始數據給予溢價或折讓。

欄名：理財有道

晉裕環球資產管理 高級投資分析師黃子燊

大家可以想像，如果資產通脹能夠長期發生的話，那些高度配置資產的人的財富，將會持續地拋離低資產配置的人，而這個財富差距將會愈來愈大，至少過去１０年如是。你可能會問，到底資產通脹是如何能長期實現的呢？

科技革新，提升企業生產力

　　其實有關於資產通脹的故事，可以從科技革新開始說起。首先，可以想像當一家企業利用科技元素，而這項科技因為出現革新而導致企業營運成本降低的時候，企業生產力便有機會得到提升。比如以往需要３個辦公人員完成的工作，而今天因為有了電腦，可能只需要１個經理加１部電腦已可以取代。而未來甚至可能一個管理ＡＩ的經理已可取代現今３個經理的工作。而這些就是因為科技革新而導致營運成本降低和生產力提升的情況。

經濟學角度，企業生產力提升使總供給曲線右移

從經濟學角度，當總體企業生產力出現提升，是可以導致低通脹的情況出現的。早前提及的是一家企業因為應用了科技，從而降低了生產成本並提升生產力。事實上，不論工業或商業的科技應用是普及性的，如此一來，當整體市場的企業也能同樣如此發揮，市場總供給曲線將往右移。這是因為企業們可以用同一價格成本水平，生產更多的物品或服務量。以經濟學圖例說明，假設總需求曲線不變，而總供給曲線往右移，均衡價格便會因而有下行的壓力。

現實情況下，總供給曲線加速右移，緩和了通脹壓力

而在現實情況下，因為財富效應或收入提升等各個因素推動，在同一價格下，市場將會有更大的需求量。因此，總需求曲線在經濟增長的背景下，一般會持續地往右移，這本應是常規。但現實情況是，企業生產力提升使總供給曲線加速往右移，在總需求和總供給曲線同步往右移的情況下，緩和了通脹壓力，實現了長期低通脹，這是很多國家在過去１０年均有所出現的情況。

低通脹環境令央行缺乏進行緊縮貨幣政策的誘因

　　物價沒有出現太大上行壓力這點十分重要。這影響了央行的貨幣政策，同時亦影響資產價格。簡單來說，央行們一般進行緊縮性的貨幣政策主要都不外乎兩個原因，第一就是緩和通脹壓力、第二就是緩和經濟過熱壓力。事實上，觀察美國過去數年雖然曾經有進行加息，但整體通脹壓力未見很大，美國過去１０年的通脹情況時常未有達到２％通脹目標的水平。加上，以最後一輪加息周期計算，美國聯邦基金利率（上限）升至２﹒５厘就止步了。

資產通脹就是「全球大放水」的結果

　　因此，我們能理解，在低通脹率而又未有達至經濟熾熱的背景下，美國聯儲局並沒有太多去收緊貨幣政策的借口，反而從現任美聯儲主席鮑威爾口中聽到的言論，是需要提升利率以增加未來的減息空間，而不是通脹或經濟過熱的理由。的而且確，環球低通脹的情況造就全球的央行們持續性地實施寬鬆或超寬鬆貨幣政策。不用我多說，大家都知到各類資產價格普遍持續上漲就是「全球大放水」的結果，詳請可參考筆者早前的文章──《宏策俊見－陳俊業》什麼是「資產通脹」，這個概念你要知。

由「科技革新」至「資產通脹」的推論過程

　　由以上推論可見，資產通脹的結果在某程度上是由科技革新所推動而成的。隨著科技革新，企業們普及應用科技於營運流程上，從而降低市場總體生產成本和提升生產力，使總供給曲線右移。在總供給曲線右移的情況下，使社會持續維持低通脹，也使環球央行仍然繼續保持了其寬鬆的貨幣政策，在海量流動性的充斥下，最終導致各類資產價格持續上升，達致資產通脹的出現。

   晉裕環球資產管理投資研究部投資策略師　陳俊業

資料來源：《宏策俊見－陳俊業》淺談「資產通脹」如何能長期實現

先談一談我們為何會注意到有關債券。自從三月底聯儲局開始「無限量寬」後，債市整體低位已見。其後債券市場整體價格不斷上揚，以至於能給予高孳息率的債券愈來愈少。舉一個簡單例子，在三月時能給予超過 9% 孳息率的碧桂園債券，我們為客戶買入時孳息率超過7%，但現在能給予的孳息率只約 3.9%。故此，我們只好努力為客戶尋找其他孳息率相對較高，而風險可控的債券，柏瑞投資就是在這樣的背景下，我們找到的其中一個選擇。

就柏瑞投資，簡要而言，其為一家資產管理公司，管理資產達 969 億美元。集團前身為AIG的資產管理業務部門，後於 2010 年獨立出來，管理的資產包括固定收益、股票、多元資產及另類投資。集團的高孳息率並非無因，參考其財報，其已連續兩年虧損，且公司營運開支偏高及盈利能力較弱，單計自身營運能力，其應付債務屬相對吃力。然而，我們主要看中有關債券的背景 — 柏瑞投資由盈科拓展集團持有並控制，而盈科拓展集團的主要股東及實質控制人為李澤楷先生。除了柏瑞投資外，李澤楷先生亦透過透過盈科拓展持控富衛集團、電訊盈科、香港電訊等企業，而柏瑞投資則為盈科拓展資產管理業務的核心成員。考慮到有關背景，柏瑞的信用風險屬可控範疇。加上此債券帶有「控制權變動回售權」（Change of Control Put），如盈科拓展集團或李澤楷先生不再為柏瑞的實質控制人，則投資者可行使有關權利，將債券以 101 元回售予發行人，去控制集團失去強大股東背景的風險。經綜合考慮有關風險，我們認為該債券目前達 7% 的孳息率有效彌補相關風險，風險回報比相對吸引，因此我們便為客戶買入有關債券了。

 刊出日期： 2020年08月18日（星期二）

欄名：理財有道

晉裕環球資產管理 高級投資分析師黃子燊

的確筆者在近兩年前已指出要配置黃金，並相信金價會往上升，但想強調的是，當時出發點並不是「投機黃金價格以賺一筆」，而是認為「將黃金放進組合會優化組合」，是從整個組合的角度去考慮的。原因主要是（i）黃金有「替代貨幣」的作用，現有貨幣體系如果不穩定甚至崩潰，黃金有潛力作為其中一種替代貨幣，價值將會上升；（ii）黃金為避險資產，地緣政治風險升溫會亦有利黃金價值。而中美之爭，在接近兩年前，我們已判斷中美間已墮入了「修昔底德陷阱」，世界進入大爭之世，不論貨幣系統及治理體系均會受到動搖，將黃金放進組合，其「替代貨幣」的身份將有助對沖這些風險。

那為甚麼我們不偏好白銀？首先，在貨幣史的角度，白銀是被黃金淘汰了的 —在貨幣進化史上，銀本位制是較先發展起來，然後到金銀雙本位制，再到金本位制，再到現在的石油美美元本位；故此如果現有貨幣體系崩潰並倒退回去，黃金是先於白銀的選擇；其次，在發揮「替代貨幣」的能力方面，白銀始終遜於黃金。作為貨幣，其中一個重要條件是能「儲藏價值」。自古以來，黃金的價值均高於白銀，即使現在，金價是白銀的七十倍，即同一重量下，黃金能儲藏的價值是白銀的七十倍。大家不妨想想，如果閣下預視因中美相爭可能會有戰爭，甚至令現有貨幣體系崩潰，故要購買貴金屬作對沖，甚至為走難做準備，你會選擇買十盎司便於攜帶的黃金儲藏起來，還是買七百盎司的等值白銀？（儲藏到嗎？）明乎此，則知為甚麼我們會在相關配置上以黃金為首選了。

 晉裕環球資產管理 高級投資分析師黃子燊

2020年08月11日（星期二）

欄名：理財有道

模擬債券組合

組合概覽：

1)本金︰200萬美元

2)成立日︰2020年4月1日

3)投資對象︰環球債券，組合目標孳息率高於5%，主要買入的為美元債（包括投資級別及非投資級別），並追求絕對回報

現金餘額（美元）：5,925.34

總組合價值（美元）：2,127,884

成立時價值（美元）：2,000,000

自成立日（01/04/20）回報：6.39%

本組合於今年4月1日成立。由於組合已在內部運行近四個月，故此也藉此機會公諸同好，供各方友好指教。

成立初期的債券部署

在債券組合成立初期，我們以均注買入了四隻美元債，其中有兩隻是高息內房短期債（分別是碧桂園及恆大），一隻是投資級別評級的超國家機構債券（非洲進出口銀行的債券），還有一隻是大型金融機構安盛（AXA）的永續債。

當初如此配置的原因，是由於就內房債，我們相信龍頭內房在接下來的一年裡，其信貸質素不會顯著變差，而且我們所選的內房均屬大到不能倒的龍頭內房，且當時兩隻債券的孳息率亦偏高，分別達6.3%及17.8%，因此下注。

而就另外兩隻債券，非洲進出口銀行的債券屬投資級別，而經我們檢視基本面後，認為其信用風險可控，加上當時孳息率不俗，約有5.15%，我們亦不想過份集中注碼在非投資級別債券，便將其放進債券組合以平衡組合風險。

而就安盛債券，我們對其信用質素抱有信心。惟其為永續債，對利率特別敏感，主要考慮點為價格風險。在我們買入時，美國聯儲局已經重新啟動量化寬鬆政策，而此債券的價格仍低於加息週期時，令我們相信其價格被低估，加上其孳息率當時亦十分吸引，接近6%的水平，所以我們亦將其放進了組合內。

4月底的操作

至4月底，我們將在月初買入的債券均平倉一本獲利，主要原因是當時四隻債券的價格已錄得不俗升幅，因此我們將原有倉位平了一半，及換馬至另外三隻債券：（i）在澳門從事娛樂事業的新濠影匯債券、（ii）內房龍頭融創中國、（iii）印尼ASHAN 鋁業。就買入新濠影匯的債券，背後主要認為該企業雖然短期會受新冠肺炎疫情的衝擊，令到企業的現金流受到影響，但企業已完成了大部份項目的投資佈局，接下來將是收成期，加上企業股東背景雄厚，在未來一年多的時間內，違約風險有限，加上當時的孳息率達7.5%，足以彌補有關風險。

而就融創中國，它和恆大及碧桂園一樣，屬於大到不能到的龍頭內房，而由於企業整體槓桿較低的關係，本身信用風險低於恒大，故此我們將部份原本下注於恒大的注碼轉投融創，以優化組合整體的風險回報比。

而就印尼ASHAN鋁業，其為印尼國企，具印尼政府背景作支撐，於我們買入時其孳息率亦有大約4%，考慮其基本面及股東背景，我們覺得這回報水平相對吸引，亦可平衡組合整體風險。

6月初時的操作

在6月初時，由於印尼ASHAN鋁業的債價已錄得一定的升幅（約3%升幅），我們決定將其平倉並再次換馬，該債券為目前仍然持有的 HT Global。HT Global 具有老牌資產管理分司霸菱集團（Barings）的股東背景，同時持有超過六成的 Hexaware 股份，該批股票作押予債權人，而該批債券的市值已高於 HT Global 的總債務。加上經審視其基本面，我們相信由 HT Global 持有的營運實體於未來一年仍能錄得盈利，加上其當時孳息率超過10%，我們覺得風險回報比相對吸引，因此亦對其下注了。

就目前的債券組合中，正持有新濠影匯及 HT Global的債券，已收到來自發行人的通知，將會被發行人行使權利提早贖回，因此我們預期接下來將會有兩筆本金提早歸還。我們預計，在收到有關資金後，我們將買入孳息率達 7% 的PineBridge（柏瑞投資）發行，於 2024 年到期的債券。而至於背後原因，我們將在下一期的文章中，與大家分享了。

華富財經:Quamnet.com

模擬組合

組合概覽：

1)本金︰100萬港元

2)成立日︰2019年4月30日 (同期恆指為：29,699.12)

3)投資對象︰主要投資於香港上市的股票及ETF，另不多於10％比重於環球股票或其他衍生工具

(表1)調動後組合概況 (31-7-2020)：

組合方面，我們決定將模擬組合的投資風格，按我們實盤操作進行改變。我們在過往一年，曾多次強調我們對新經濟股的偏好及喜愛，在實際操作上，亦基本圍繞新經濟股下注。故此，我們決定在七月將組合重新配置，更好地反映我們實際的操盤風格：

先前舊有的股票我們將之結算平倉，全數轉換為現金，然後再圍繞新經濟板塊下注。最重倉的為阿里巴巴（9988），佔整體倉位約35%，主要是看好其雲計算業務長線發展，加上其預料將會入恒指染藍，具催化劑下有進一步上升空間；其次的為物管板塊，主要是看重其盈利確定性高，在這個板塊，我們選了雅生活服務（3319）和新城悅服務（1755），相信在業績公布後，有進一步上升的空間；我們亦選了我們長線看好的阿里健康（241），主要是看重互聯網醫療發展的潛力；餘下的資金，我們將之放進相對分散的南方東英新經濟行業 ETF（3167），相信其長遠潛力能跑贏恒指，加上其主題一方面切合我們看好的板塊，該 ETF 能跑贏恒指是大概率的事件；且持股亦分散，有分散風險之效，我們以當作優化了的 beta 配置的角度來放進組合中。

目前我們接近滿倉，市場升跌有時，我們固然會考慮短線的波動，以調整倉位，並爭取更好的買入點；但我們更核心的信念，是相信時間是價值最好的試金石，只要選股得宜並給予時間反映價值，投資組合的回報，總會勝過大市的回報。

華富財經:Quamnet.com

這其實和經濟發展規律有關，以經濟發展規律而言，舊經濟板塊的高速增長時期已過，而新經濟板塊則符合經濟發展規律，尚有巨大的發展空間，這也難怪市場棄前者，選後者了。

所謂的經濟發展規律，指的是一個國家若發展經濟，必會先由低端工業開始發展，這是由經濟學中的比較優勢所決定的。而在二戰後的經濟體系，由於金本位的廢除及石油和美元掛鈎，世界上唯一真正的貨幣是美元。因此一個經濟體若要發展，必須賺取外匯美元。而一個剛開始發展的經濟體，由於一窮二白，甚麼技術都沒有，只有廉價勞動力，故此只能以此為賣點，加上其他優惠政策來吸引外資，讓外資來投資設廠，一方面可以出口低端工業產品賺取外匯，另一方面可以引入技術及資金，為產業升級累積本錢。

如是者由於低端工業持續發展，該國家所賺取的外匯便會愈來愈多，可以進一步投資基建，為該國打造更好的工業環境，吸引更多外資來到設廠。故此，中低端工業（來料加工、造紙，成衣製造、玩具）及基建相關板塊（銅、鐵、鋼、工程機械、水泥、石油）在這期間便會蓬勃發展。而由於這段時間發展最快的企業，都是重資產型企業，故此為它們進行融資的銀行，亦能夠快速擴張。所以我們看到 2001-2008 年那段時期，最多牛股是從舊經濟板塊出來，包括當年的三桶油、四大行、玖龍紙業等等。但這些舊經濟發展有其天然極限，就是當一國勞工成本過貴時（出現路易斯拐點），中低端工業便會難以再蓬勃發展。到這一時刻，舊經濟行業已見天花板，相關板塊由增長股變為週期股，在資本市場自然不再受追捧了。

 晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師　黃子燊

刊出日期： 2020年08月04日（星期二）

欄名：理財有道

由於我們奉行多元資產配置策略，故此筆者為客戶管理的資產，包括有

（i）投資於基金的基金組合
（ii）直接購買股票的股票組合及
（iii）債券（Straight Bond，又稱直值）組合

雖然都是投資，但筆者看待（i）基金組合，和（ii）股票組合、（iii）債券組合的心態是有所不同，在這裡也和大家分享，希望在大家的個人投資路上，能助大家一臂之力。

如果從由上而下的角度來看投資，在去到最後一步，即決定買甚麼股票或債券前，有很多東西可以考慮，包括該選哪個地區、哪個產業等，因為地區或產業等因素，會影響企業是否處於一個好的賽道。而對這層面因素的想法，我們稱之為宏觀思考；而具體至決定買哪一隻個股，或哪一隻債券，則除了考慮上述因素外，還要考慮個別企業的體質和增長潛力，在這個層面的思考，我們稱之為微觀層面。

投資基金 對宏觀題材的把握最為重要

就管理基金組合，個人認為對宏觀面的思考最為重要。因為管理基金組合時，管理者並不用親自選股或選債，因此最需要處理的問題是對宏觀方向的選擇。具體點說，就是判斷哪個環境或賽道，能為投資人帶來最大的回報，要思考的問題是：

（1）哪個板塊或行業將會是風口位，並藏有最大機遇？（是科技行業？還是醫療行業？）

（2）哪個地區或國家正處於經濟發展的高速成長期，因而將為投資者帶來豐厚回報？（是中國？還是越南？）

（3）哪種投資風格於接下來將會受到市場青睞？（是價值型，成長型，還是其他？）

就以上問題做了分析後，應對宏觀方向有清楚判斷，接下來再選出該範疇最優秀的資金管理人，將資金交託給他們管理便可。可以看見，在管理基金組合時，心態上最需注意的是對宏觀題材的把握，選好題材，餘下的一切交給資金管理人便可。

投資股票及債券 對市場定價機制了解最為重要

相反，如果是管理股債組合，對所投資的市場的理解，便最為重要。投資者可能透過進行宏觀思考，認定了特定地區及特定板塊（例如中國的新經濟板塊）將藏有最多投資機遇，因而決定了親自在這板塊中選股或債，從而最大化資本回報。如果是這樣的話，心態及能力上，最重要的是對所參與市場的深入理解，包括

（1）市場喜好是怎樣？（哪類型股票/債券受資金喜愛？）

（2）整體估值邏輯是怎樣？（市場如何看待某隻個股？估值是看重其盈利確定性，還是看重其潛力？）

（3）所投資的股、債，在市場整體處於甚麼位置？（被視作是增長型還是防守型？是行業標竿還是處於行業二線？）、應和哪些同業作比較？等等。

簡要而言，就是了解所參與市場的定價邏輯。而最重要的問題是，回顧自己的往績，問問自己在參與這個市場時，有沒有顯著優勢（能否跑贏指數，甚至主動型基金？）如果沒有顯著優勢的話，不如把資金交給基金管理人算了。

審視自身優缺點 決定自身投資方向

在個人理財上，筆者亦建議各位戰友以類似角度思考 — 自己到底擅長哪個層面的決策？如果閣下是從宏觀面到選股都頗擅長，那恭喜你，如果你有充足時間的話，那絕對應該自行操作，因為「高技巧」加「小資金」，不難創造出驚人回報；相反，如果是擅長做宏觀判斷，而不擅落實執行處的話，用心選對題材，並在當中選隻好的基金，把資金交給他人管理，不論對自己財務上或時間上，相信都會是個較佳選擇。

 晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師

編按：黃子燊為晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。

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未來十年供應屬偏多還是偏少？給大家看看兩組數據

在談細節前，筆者想透過兩組數字，先給各位一個大畫面（Big picture），好讓大家心中有個大概估算，未來十年香港私人住宅的供應，是屬偏多還是偏少。

• 第一組數字，是過往供應低谷期，私人住宅落成量（即房屋供應）的數字。眾所週知，2005年至2013年，是香港住宅供應的相對低谷期。當年為了穩定先後受金融風暴和 SARS 重創的本地樓市，政府於2002年底先推出「孫九招」，2004年開始全面採用「勾地」機制賣地，直至2013年才恢復全面主動賣地，令香港的私人住宅落成量，在2005年至2013年期間 ，均處於較低水平。那在這九年期間，香港私人住宅平均每年的落成量是多少個？答案是11,268個。
• 第二組數字，是預計未來十年的供應數字。於2019年底，政府公布《長遠房屋策略》，訂下 2020至2030年，私營房屋供應目標為12.9萬個單位，姑勿論最後政府能否達標，即使能夠達標，在這十年，平均每年私人住宅供應量亦只是12,900個。這固然較近三年（2017至2019年）每年平均17,467個的落成量低接近三成或少4,567個，而較2005至2013年的供應低谷期的平均落成量，每年亦只多1,632個。香港未來十年的私人住宅供應量是偏多還是偏少，相信讀者都心中有數。

2022年前樓市仍屬供不應求

我們早前，亦曾就香港住宅需求進行過推算，並保守地只計算「實質住屋需求」，不計算「投資需求」，得出的結果，仍預示香港樓市於2022年前整體仍處於供不應求的狀態。我們估計在2019-2022年這四年間，平均每年的私人住宅落成量約為18,900個，但平均每年對私人住宅需求量為20,151個，在這情況下，由於供不應求持續，樓市整體仍會趨升。

2023年開始住宅供應將大幅下跌

而去到2023年，根據政府賣地數字及私人住宅施工數量推算，私人住宅落成量更會大幅下跌。由於住宅單位始終供不應求，加上美國為了應對新冠肺炎疫情，再次進行了「量化寬鬆」，令貨幣泛濫，樓價自然易升難跌。

縱然我們相信香港樓市中線是會向上，但在具體買入物業時，該如何選擇？誠然，不同區份、戶型的物業，防守力及潛在回報均會有所不同。

兩房或以上單位 防守進攻力俱佳

從戶型及價格角度，我們認為兩房或以上類型的物業（即兩房、三房以至四房），而價格在一千萬元以內的，防守及升值能力為最佳。 我們在早前發布的《香港樓市展望及投資策略報告》中有詳述原因（有興趣的可到筆者的面書專頁私訊索取），但如簡要論述，主要原因是：

1. 開放式及一房戶，主要針對的是「首次置業需求」，對應人口群組是24歲至34歲的人群，這群組的人口雖然在未來兩年數量仍相當龐大（代表首置的購買力不俗），但在2023年開始，這群組的人口數目將逐步減少，因此這類型單位的升值潛力會弱於過往；
2. 就兩房或以上的戶型，對應潛在買家，正是在過往十年上了車，買了首置盤的人士 — 他們在過往十年首置上了車，隨著年齡漸長，產生了一定換樓需求（例如當初首置時是新婚，現在則已生了子女，要換更大戶型），兩房換三房固然是一種，而一些於過往十年買了開放式或一房的，換樓成兩房的需求亦存在，加上換樓客是本身已有一層物業在手，這些物業在過往十年升值不少，亦導致換樓客的購買力相當雄厚，令兩房或以上的物業具一定支撐；
3. 而至於總價一千萬元以下的物業值得看高一線，主要是一千萬元以下的物業可做八至九成按揭，潛在買家較多，令其在下行風險較低的同時，升值潛力亦較大了。

 晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師

編按：黃子燊為晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。

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