中秋节假期安排

晋裕香港办事处9月21日之营业时间为上午9:00至下午4:00。并将于中秋节翌日假期 (9月22日)暂停办工。上述时间收到之查询，将于假期后(9月23日)处理。

最后祝大家中秋节快乐。

美国的经济指标继续出现矛盾信号。各项PMI指数虽然略低于市场预期，但仍然位处于扩张区间。然而，消费者情绪表现较差，创下近期新低；通货膨胀率亦处于十年多的新高；就业数据表现令人失望，非农新增职位创下6个月以来的新低，由于疫情再次爆发影响商业信心，并蔓延至就业市场，这代表经济动能或已经出现放缓。

然而对于股市，经济比预期为弱或许并不全然是一件坏事。在杰克逊霍尔会议上，美联储主席鲍威尔表示，因就业状况的疲软，央行将推迟收紧货币政策。美联储在缩减买债规模上出乎意料的鸽派，仅提及有机会在今年年底前开始，进一步支持了股市。然而，我们仍将对美国股市保持谨慎— 经济的疲软、群体免疫的进展缓慢亦构成了额外的回调风险。展望未来，虽然我们对美国市场保持乐观，但建议投资者应谨慎行事，我们倾向于在投资组合中继续持有增长型股票作中长线部署。

 美国

零售销售意外按月增长，反映消费市道健康，惟美国债务上限危机仍未解决，市场气氛转弱，美股回软，在截至周四的5日，三大指数累计回吐幅度介乎0.37%至0.44%。美国8月份零售销售按月增长0.7%，市场原预期萎缩0.7%；同月份CPI按月上升0.3%，则是7个月以来最低升幅，也低于预期，通胀压力减缓纾缓了市场对持续高通胀的忧虑。

美国债务上限问题逼近，但参议院共和党人坚持反对提高上限，财长耶伦主动致电参议院少数党领袖麦康奈尔寻求得到支持，但遭到拒绝。摩根大通表示若美国出现技术性违约，将不排除对市场产生负面性冲击。另外，据报导，美国众议院民主党人正草拟，将企业税由21%提升至26.5%，而这将略低于拜登今年初所提议的28%。美国联储局将举行议息会议，市场关注主席鲍威尔会否在会上宣布启动缩减买债计划的消息。

欧洲

欧股近日个别发展，在截至周四的过去5日。德国升0.27%；法国跌0.62%；英国则未有太大升跌。英国公布8月份消费者物价指数按年升3.0%，创逾9年来最大升幅，市场关注即将举行英伦银行的息会议上会否宣布新政策。另外，英国内阁官员出现变动，贸易大臣LizTruss升任外相，原外交大臣拉布（DominicRaab）则降格为司法大臣，他早前曾因阿富汗撤军问题而引来批评声浪。欧元区将公布9月份制造业及服务业PMI；而德国将公报9月Ifo 商业景气指数。

中國

在恒大事件及澳门博彩业的消息影响下，中港股市延续跌势，沪深300指数一周跌3.14%；恒指跌4.9%；恒生科技指数跌4.39%。债券南向通将于9月24日启动，年总额度5000亿元人民币，每日额度为200亿元人民币。

恒大债务危机愈演愈烈，据悉中国住建部告知有关银行，恒大不会支付即将到期的利息。标普也把其评级下降至「CC」，展望为负面。至于恒大今年仍需支付6.69亿美元债券利息。监管消息也蔓延至澳门博彩业，消息一度导致全线赌股急泻，市场仍在评估各项政策对市场的影响。中国将公布贷款市场报价利率(LPR)。

过去一个多月当地盘源锐减，房屋供应远远跟不上强劲刚性需求，买家争夺放盘再成为常态，就连质素参差的楼盘都成为买家争夺对象。为了抑压楼市升幅并且协助国民上车置业，政府早前承诺增加房屋供应，惟分析认为远水不能救近火，难以满足庞大内需以至新移民住屋需求，加上各市政府的官僚政策拖慢审批住宅发展项目进度，预料在供求持续失衡情况下，大温地区楼价只会继续上升。

放盘剧减推高温市楼价 竞价买楼再成常态

温哥华楼市自4月开始放缓，出现价稳量跌情况。根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)最新数据，今年8月当地房地产销售量比过20%。报告又指8月市场上放盘数目明显减少，不足以应付超出预期的需求，僧多粥少情况下令楼价再度发力向上。有当地地产业界人士举例指，近期一个原本无人问津的「卖剩蔗」劣质放盘，瞬间变成抢手货，夸张到吸引10组买家争夺的情况，有买家更不惜以高于叫价10万加币竞价，务求能夺得楼盘。

官僚制度阻增加住宅供应 市政府故意拖慢住宅发展审批?

加拿大将于下周一举行大选，解决房屋问题成为朝野党派争取选票的主要政纲之一。竞逐连任的执政自由党总理杜鲁多，上月底就公布一系列房屋政策及楼市调控措施，包括备受争议的禁止外国人未来两年于加国置业措施。外界批评有关政策是企图转移视线，将房屋短缺问题归咎于外国投资者，指要彻底解决加国房屋问题还是要从供应入手。或许不少人都有疑问，温哥华等明明没有香港的土地短缺问题，为何当局不能加快建屋进度满足需求，为当地炽热多年的楼市降温？其中一个主因是大温地区各个市政府的住宅发展及改变土地用途审批过程，相当繁复而且冗长。近日一份由加拿大联邦及省政府发表的报告，就指大温哥华各个市政府的官僚制度，导致更改土地用途所需时间最少以数年计算。报告更指市政府为了收取住宅发展商更多费用，往往故意拖慢审批过程。报告建议省政府应该运用权力介入，要市政府为相关审批过程时间设限。

疫情放缓本地人新移民齐抢盘 料大温楼价将重拾升势  

有专家就指改革市政府审批住宅发展的政策需时，亦会遇到不少政治阻力，预料短期之内大温各市的住宅发展项目仍需要较长审批时间，未来数年住宅单会仍会供不应求。而在当地疫情开始放缓下，不少原本避疫移居到内陆地区的人，都计划搬回城市，再加上每年数以十万计的新移民大军，他们当中大多都选择于温哥华落户，预料未来数年大温地区楼价将持续攀升。

不少租客为求争取心仪单位，往往愿意付出比业主叫价更高的租金。目前深受租客欢迎的公寓单位，主要集中于多伦多市中心(Toronto Downtown) 及北约克(North York) 中心地段，主要因为交通便捷，而且毗邻商业及购物地段，社区配套齐全，于上述优质地区置业收租不愁没有租客，租金收入预料更会不断攀升。

SEASONS II 位处地铁沿线交通枢纽 升值潜力高

位处多伦多尊贵繁华地段的地铁沿线豪宅SEASONS II，属多伦多数一数二的大型住宅社区发展项目，由加拿大最具规模发展商之一Concord Pacific发展，占尽多伦多地理优势，位处地铁站及火车站沿线以及市内主要交通干道，交通相当便利。步行到最近地铁站Bessarrion Station仅需5分钟，乘地铁到市中心只需35分钟，到北约克(North York) 的商业及购物区更只需6分钟车程，因此对年轻的上班族尤其吸引，而他们都是优质的潜在租客。另外SEASONS II距离加国著名学府York University(约克大学)的Glendon校舍仅10多分钟车程，吸引大量学生考虑租住。

北约克公寓租盘难求 SEASONS II 租金回报高  

比较SEASONS II同区的半新公寓，一个两房单位每月租金达$2,600加元(约$16,000港元)，而三房单位更超过$3,200加元($20,000港元)。要留意的是北约克的租务市场相当活跃，目前出租公寓单位供不应求，部份热门地段更出现租客要以更高租金争夺单位的疯狂情况，因此预料租金只会不断攀升。如果购买SEASONS II作收租用途，每年将可获得可观稳定回报。

 美国

美国经济数据呈现放缓迹象，投资者关注美国联储局有关调整买债计划的消息，美股在历史高位附近整固，在截至周四的过去5日，三大指数回调幅度介乎0.40%至1.23%。最新公布的美联储褐皮书数据显示，美国今年7至8月的经济增长速度略为下降，而且企业仍在担忧供应面问题；就业数据亦未如理想，8月份美国非农业新增职位仅23.5万个，远低于市场预期的72.8万个。面对Delta变种毒株蔓延、全球复苏放缓趋势以及各央行逐步采纳退出宽松政策等负面因素，华尔街大行如高盛、大摩和花旗等均发出警告，指美股或将面临回调风险。

另一个让市场担忧的因素是美国债务上限问题。财长耶伦指，有关于为了避免债务超出上限而采用的暂时性措施，或将在今年10月份完全秏尽。她续指，若其债务上限未能及时调高，或将引发金融系统风险。美国将公布8月份CPI、8月份零售销售及9月份密歇根大学市场气氛指数等数据。

欧洲

等欧洲股市在欧洲央行(ECB)会议前夕回吐，拖累在截至周四的过去5日表现，英法德股市期内累计跌幅介乎1.16%至1.95%。ECB在周四的议息会议后维持利率不变，但指将温和下调其紧急抗疫购债计划 (PEPP)的购买速度，央行重申这项1.85万亿欧元的计划将至少维持至明年3月，并在有必要时延长。德国联邦议院选举将于今年9月26日举行，总理默克尔高调表态支持其阵营候选人兼基民盟党魁拉舍特，并同时批评社会民主党的竞争对手。但其后德国Forsa民意调查显示，其阵营的支持率一度降至19%的历史低点，消息令市场关注。数据方面，英国将公布7月份失业率及8月份CPI数据。

中國

中美两国元首在周五通话，消息缓和市场紧张气氛，沪深300指数当日上升0.88%，拉动一周累计升幅扩大至3.52%；恒指同样在周五录得上升，扭转此前跌势，全周倒升1.17%。中国公布8月份出口数据，不论以美元或人民币计价均优于市场预期；物价数据方面，8月份中国CPI的按年升幅放缓至0.8%，同期PPI则加快至9.5%。另外，有关恒大的负面消息未有停止，穆迪及惠誉等相继调降其评级，债价及股价均见受压。有报导消息指内地有关监管部门已同意恒大与金融机构重新协商其债务偿还安排。中国将公布固投、生产及零售等数据。