在去年三月的跌市中，筆者相當有把握地認為，那時候雖然短期賣壓較大，但絕對是一個中長線值得吸納的機會。主要原因是：（i）有一批公司，本身具能力穿越牛熊，且經營上不受疫情影響；（ii）跌市原因相當明確，是由於疫情導致的恐慌；（iii）當時聯儲局已開始行動，為市場注入流動性，預期將能支撐股市。綜合以上原因，才有我們認為可以中長線吸納的結論。

而至於目前，我們比對一年前情況，應可得出如下結論：（i）有一批公司，其經營能力受到高度認同，因此於過往一年升幅甚巨；（ii）由於受到資金追捧，上述提到的公司早前在一個相當高的估值區間交易；（iii）由於債息上升催化，引致估值重估；（iv）資金面上，環球資金仍然相當充裕，追逐有價值的資產應仍然是未來一段時間的趨勢；（v）大部份企業下跌的原因，並非因為行業前景或業績出現問題，而是因為估值重估導致調整；（vi）另一方面，早前太多游資進入了股市，追捧熱炒股，亦是導致回調的一個原因。

因此，和一年前對比，目前情況不見得較佳：一年前是有一批公司業績不太受疫情影響，但估值不高，流動性注入令其估值提升，導致股價提升；目前是企業前景仍然可以，但由於經濟正常化和債息上升，令資金流出，部份資金流往舊經濟股票，導致估值下降並引來價格下跌。新經濟股應會短期持續受壓，直至某個地步，新經濟板塊估值相對舊經濟而言重新變得吸引，才是新經濟板塊回春之時。而近期不少新經濟股票均回調幅度已巨，估值相對早前吸引，雖然未至於鐵定見底，但值博率已較早前提升，目前似乎是一個中短期的吸納機會了。

刊出日期：2021年3月30日（星期二）
欄名：理財有道
晉裕環球資產管理 投資組合經理 黃子燊
 

近個幾月，香港同美國嘅高估值股份被「血洗」，低估值股份升勢又嘆慢板，股民觀望氣氛濃厚。不妨趁「休戰」預先搵定基本因素靚嘅美股，候機吸納。晉裕環球陳俊業 Cyrus就教大家用「四維選股法」挑選潛力股！立即觀看以下片段！

來源: AASTOCKS YouTube頻道

他預期恒指未來一周不會跌穿27,800點，不過若恒指反彈，投資者會走貨，故應待大市企穩才作部署，目前市況波動性大，不適宜短期操作，中長線投資者可考慮買入自己偏好的板塊。

他建議投資者可保留一定的新經濟股倉位，雖然短期內不極度樂觀，但現階段可撈貨打逆市波，中長線會有高增長。但選股的實體業務需已公布業績兼有盈利支撐，皆因早前一些沒有盈利的科網股因市場氣氛熾熱而炒上，現時整個板塊回調應選擇確定性較大的股份，如京東集團(09618)。

觀乎現時已公布業績的股份，若市場覺得股份表現不份符合預期，便會大跌，如美股的拼多多即使收入增長強勁，但因公司主席退位，加上未錄得盈利，公布業績當日即跌7%。

新股市場方面亦較疲弱，他解釋第一上市的股份主要被市場氣氛拖累，而第二上市的股份如百度(09888)及嗶哩嗶哩(09626)上市首日均跌穿招股價，主要是因為股份主要跟隨美股走勢，加上嗶哩嗶哩的業務模式不像阿里巴巴(09988)及騰訊(00700)成熟，估值難以計算，投資者不願意沾手，有貨的投資者要有坐艇的準備。

來源: 東網

易居集團的企業背景

易居集團成立於2000年，為中國房地産行業航母級交易綜合服務平臺，同時服務於開發商、中介機構和資產所有人。易居集團業務可以分成三塊，分別為一手房代理服務、大數據及諮詢服務和二手房經紀平台服務。所謂「一手房代理業務」，指的是易居為房地產商的一手樓制定和執行營銷及銷售策略，並向潛在買家推廣有關一手樓以促成有關交易。

大數據及諮詢服務

而就「大數據及諮詢服務」，集團旗下和數據及諮詢有關的「克而瑞」品牌，為國內房地產行業最知名的品牌之一，並被廣泛認可為具權威的房地產數據來源。有關業務可以細分為數據服務、測評及排名服務以及諮詢服務，其客戶主要是商業用戶。而就「二手房經紀平台服務」，則是作為二手房的中介，透過建立二手房經紀網絡，向中小型經紀公司提供服務以獲益，旗下服務品牌為「房友」。

集團積極轉型以捕捉市場機遇

由於中國房地產市場自2000年起，一直到2018年，均是處於增量時代，每年的一手樓銷售均有不俗增長，因此集團原先的主營業務為服務於發展商的「一手房代理業務」。以2018年為例，集團的「一手房代理業務」佔整體收入的77.9%，而「大數據及諮詢服務」及「二手房經紀平台服務」則分別只佔整體收入的8.2%及13.9%。

三大業務發力推進增長

然而，由於預視到中國房地產市場將進入存量時代，每年的新樓銷售將會放緩，二手樓交易佔整體交易的比重將會有所上升，集團因而提早佈局，加大力度開發「二手房經紀平台服務」，至近年已見成效，參考2019年度年報，「二手房經紀平台服務」佔整體收入比例已升至40%，原先屬主營業務的「一手房代理業務」佔整體收入比例則跌至49.8%，而「大數據及諮詢服務」則維持在約11.2%的水平。預料集團將會繼續圍繞三大業務發力，推進增長。

集團具信貸質素

在信貸層面，我們對集團前景看法並不悲觀。按執筆時的財務報表，集團負債比率為55.2%，總債務/EBITDA 比率 3.37 倍，雖然較往年有所上升，但絕對值並不算高。更重要的是，我們認為與其過份糾結於財務數字，2020年上半年的宏觀經濟狀況，已經替我們對集團做了一次壓力測試 — 2020年上半年。

9.7億元人民幣利潤

由於新冠肺炎於國內的爆發，2、3月的經濟活動幾近停頓，不論一二手物業的銷售均近乎冰封，但參考集團截至2020年6月底的數字，其仍能錄得9.7億元人民幣的利潤。

按我們判斷，由於2021年為經濟復甦年，故此全年中國經濟預料會優於2020年，而房地產市場亦預料將會較2020年興旺。如投資者相信2021年全年國內經濟狀況及物業交投數字會優於2020年，則集團的信用風險可控。

集團股東陣容不俗

集團的股東結構亦是另一個亮點。由於集團於一手房代理市場為龍頭，故此其股東包括不少龍頭內房企業，根據其2019年報，碧桂園、恒大及上海萬科分別持有其12.4%、12.3%及12.4%股權。而在去年7月底，集團宣布收購樂居後，阿里巴巴共佔易居8.32%股權，如果阿里悉數行使換股票票據，則其持股更將增至13.3%，成為易居第二大股東。

目前能提供約7.1%的最差孳息率

在具有強大股東背景的加持下，集團的信貸能力可更看高一線了。綜合以上因素，加上其目前能提供約 7.1% 的最差孳息率（Yield to worst），我們認為具有一定投資價值了。

來源: 香港財經時報

 美國

美債息率回落，但全球疫情出現反撲跡象，加上美聯儲主席表示將會在「取得實質進展時」逐步減少買債，環球股市包括科技股普遍走軟，截至週四的5 日，道指、標指、納指累計跌幅介乎0.15%至1.06%。現時疫苗分配取得進展，但全球疫情轉趨惡化，投資者正在衡量經濟增長與通脹前景。美國聯儲局主席鮑威爾指在經濟接近完全恢復前不會停止非常規的貨幣政策支持，但又指當經濟目標取得實質進展時將會逐步減少買債，消息一度導致美股於週四下跌，惟收市收復失地。目前10年期國債孳息率至回落至約1.62厘水平。美國將公佈消費者信心、ISM製造業指數及失業率等數據，市場預期各類數據均得到明顯改善。

歐洲

歐洲多國的新冠疫情狀況呈現惡化跡象，市場擔憂經濟復甦進度或會受到影響，英法德股市一週回落1.04%至1.82%。歐洲央行行長拉加德(Christine Lagarde)表示，短期經濟前景存不確定性，這與疫情狀況與疫苗接種計劃的實施速度有關，但她續指將在適當的時候調整所有工具，以確保通脹向目標靠近。較早前數據顯示當地經濟正在得到改善，歐元區3月製造業PMI初值報62.4，高於市場預期的57.6。歐元區將公佈3月消費者物價指數(CPI)，市場預期按年升幅將加快至1.4%。

中國

美國上市的中概股普遍集體走軟，港股走勢也受到拖累，恒生指數一週下跌2.26%；滬深300指數則全週由跌轉升。中概股普跌，加上美元呈強，港股近期走勢疲弱，曾連跌5日，累計跌幅逾1500點，惟週五錄得反彈，終止連續跌勢。市場關注內地的貨幣政策，中國央行重申需要保持貨幣政策穩健、靈活精準、合理適度。中國將公佈3月份官方製造業、非製造業PMI及財新中國製造業PMI等數據。

而就著美元的強弱，有一個頗為著名的「微笑曲線」理論。這理論指美元的走勢可以劃分為三個階段，三個階段結合起來的美元走勢，便成為一條像是微笑的碗型曲線。微笑曲線的第一個階段，指的是環球發生經濟危機階段，由於天下大亂，故此資金一窩蜂湧進美元資產（如美國國債）去避險，令美元上升，以去年為例，即為新冠肺炎事件於環球市場瘋狂發酵的該段時間（3月9日至3月23日），由於環球資金風險意識高漲，湧入美元資產避險，因此這段時間的美匯指數由低位94.65急升至高位102.99點，短短十四日內急升了8.8%。這便是微笑曲線於左邊的起點。

第二階段，便是由於有經濟危機，美聯儲減息以挽救經濟。而寬鬆的貨幣政策，加上疲弱的美國本土經濟，因此資金傾向流出美國，投資其他非美市場，美元在這段時間會轉弱。以去年為例，從3月23日，聯儲局宣布無限量化寬鬆開始，到去年年底，均是處於美國貨幣政策寬鬆，而美國經濟疲弱（因為新冠肺炎肆虐）的情況。美元因此也一路走弱。這便是微笑曲線下行的階段。

第三階段，是當美國本土經濟轉好，開始吸引資金回流，美匯指數便因而見底，而隨著經濟愈來愈強勁，加息壓力隨之而增加，令美元從境外回流，令美匯指數上揚，這便是微笑曲線於右邊的上行階段，非美經濟體的資產（如港股）於此階段便對應受壓。美匯指數於本年1月6日，約在89點左右覓得支持，而美國本土經濟也正在傷甦，接下來美匯指數會否轉強以至影響港股，相信是值得我們持續觀察了。

刊出日期：2021年3月23日（星期二）
欄名：理財有道
晉裕環球資產管理 投資組合經理 黃子燊
 

在固定收益市場中，我們看好高收益債券的觀點至今依然正確。無論是基本面、財政政策和貨幣政策均支持高收益債，而且基於目前全球經濟正處於復甦階段，這些因素在未來一年應該仍然維持不變。經濟復甦下收益率曲線將趨於陡峭，因為投資級別債券的存續期相對較長，往往受到的利率的影響更深，相反，高收益債券一般會有較好表現，因為它們的平均存續期較短，信用狀況也傾向在經濟復甦下改善。

此外，市場預期全球主要央行將不會在短期內加息。美聯儲主席鮑威爾再次保證，基於經濟形勢還沒有完全恢復，當局看不到未來幾年有加息必要，寬鬆貨幣政策亦會維持。這為經濟復甦創造了健康的環境，再加上大量財政刺激措施和其他來自政府的支援，高收益債，尤其是亞洲高收益，在中短期內應該會繼續有較佳的表現。
 

正如我們近期多次重申，目前市場並不完全由基本面主導，資金流向對市場走勢的影響不可忽視。在當前經濟復甦的主題下，在資金流向仍然有利於市場下，我們認為日本股市在中短期內仍有條件造好。不過，從GDP增速和家庭支出數據低於預期可以反映，經濟依然疲軟，相比其他地區，日本股市的長期前景較黯淡。

除此之外，關於奧運會的最新消息也不利當地經濟前景。官方終於做出決定，禁止所有外國遊客入境參加本已推遲了舉辦的奧運會，這基本上消除了所有舉辦奧運會的潛在收益，進一步影響本已脆弱的經濟復甦。因此，雖然在目前市場熱捧週期性板塊的情境下，日股仍可進一步上行，但在沒有實質性變化的前提下，日股中長期增長前景可能會受到限制。

市場最熱門的事件之一是美國國債收益率飆升，10年國債收益率在月尾再次升破1.50%的水平。導致國債收益率再度飆升的原因之一是擔心通脹上升，由於美聯儲展示其維持寬鬆貨幣政策和低利率的決心，市場擔心經濟復甦會推動通脹急升。國債收益率的飆升也間接帶動了美元上漲，限制了新興市場的股票回報。

對新興市場來說，近乎唯一的好消息是大宗商品價格的上漲，由於不少新興市場國家均有出口原油和其他基本金屬等大宗商品，出口收益能受惠價格上升。然而，因為疫情仍未受控制，某些新興市場的基本面仍然疲軟，這反過來影響當地的中短期經濟前景。因此，在新興市場中，我們更傾向於投資於增長前景更積極，潛力更大，下行空間更小的亞洲市場。

如果投資在英倫北部的公寓，排屋或獨立屋等等，一般可以賺取5-6厘的租金回報。其實對比香港或環球物業市場來說已經算不錯。但如果想更上一層樓，賺取更高回報，又有什麼方法吧？以下三類是較有經驗的英國物業投資者常作的投資選擇，如果大家希望製造穩定而又可觀的被動收入，也可以參考一下！

1. HMO - House in Multiple Occupation

投資額約為25萬鎊 租金回報每年可達 8 – 10%
HMO是多人共住房屋的意思。不論你是跟朋友合租整個單位，或只租一個房間，只要全屋人數為三人或以上，便算是HMO。如果人數達到五人或以上，亦稱大型HMO (Large HMO)。

優點：

• 大多數擁有999年租賃業權或永久業權
• 租金回報高
• 分散風險 ( 一般來說投資者會選擇4或5房的HMO， 完全空租的情況接近沒可能發生)

缺點：

• 所有屋內開支例如水電，上網費完全就業主負責
• 物業內損耗比較快
• 首次投資無法申請按揭
• 地點遠離市區
• 難以管理裝修改建工程

每個地區準則不同 政策不定時更新

留意有部分特殊情況並不屬於HMO，然而每個地區準則不同，而且政策不定時更新。以英國北部城市曼徹斯特為例，大部份地區4房或小於4房的HMO都不用申請牌照。也因為市議會要平衡HMO的供應量，如某區域已經有HMO Article 4 代表不能申請HMO牌照。投資者入市前要注意。

2. 全棟翻新分隔出租/出售

投資額約400萬 – 1000萬英鎊 租金回報可達5-7%
通常會在倫敦傳統富人區發生，因為以前的倫敦豪宅通常是全層買賣或者是全棟買賣，就算是分間形式出售通常都是一梯兩伙大面積的單位。擁有永久業權或999年租賃業權，隨著時代步伐演變，可以把住宅買下來改成一梯3伙或者4伙，吸引到年輕一代以親民價格入住豪宅地段，就像股市中騰訊一拆五的故事一樣。

相信大家都會容易明白吧！這類投資會比較適合專業投資者，除了租金收入外，在退場時通常也會有相對可觀的資產增值。

3. 翻新項目公寓

投資額約6萬 – 10萬鎊 租金回報7%或以上
在英國樓齡大的物業可以是60年80年甚至100年前，這些物業通常有一個共通點就是有地理位置優勢。有一些發展商會有意投資這類物業並為其翻新改建，例如加裝電梯，防火系統及重新間隔。因為近年政府大力發展英國北部，以及有關地區人口激增，令這類活動尤其活躍。甚或為潛在買家安排好商務租客為佳。

租客續租率極高
例如一些大公司會用較高租金向發展商租下一整棟或一整層單位作為員工宿舍。對於潛在買家來說，可以免除改建的煩惱又可以同時擁有優質租客，雖然在英國一般租務合約為1-2年，但因為這類大公司的租務需求直接和他們的業務掛鉤，租客續租率極高，租用單位十年八載都是平常事。只要公司業務興旺，自然就有員工需要宿舍，可見這類物業租務在未來也有一定需求。

以上是一些在英國慣常見到的高現金流物業投資操作。投資者們可以作為參考，根據自己的投資預算和興趣選擇投資項目。