如果投資在英倫北部的公寓，排屋或獨立屋等等，一般可以賺取5-6厘的租金回報。其實對比香港或環球物業市場來說已經算不錯。但如果想更上一層樓，賺取更高回報，又有什麼方法吧？以下三類是較有經驗的英國物業投資者常作的投資選擇，如果大家希望製造穩定而又可觀的被動收入，也可以參考一下！

1. HMO - House in Multiple Occupation

投資額約為25萬鎊 租金回報每年可達 8 – 10%
HMO是多人共住房屋的意思。不論你是跟朋友合租整個單位，或只租一個房間，只要全屋人數為三人或以上，便算是HMO。如果人數達到五人或以上，亦稱大型HMO (Large HMO)。

優點：

• 大多數擁有999年租賃業權或永久業權
• 租金回報高
• 分散風險 ( 一般來說投資者會選擇4或5房的HMO， 完全空租的情況接近沒可能發生)

缺點：

• 所有屋內開支例如水電，上網費完全就業主負責
• 物業內損耗比較快
• 首次投資無法申請按揭
• 地點遠離市區
• 難以管理裝修改建工程

每個地區準則不同 政策不定時更新

留意有部分特殊情況並不屬於HMO，然而每個地區準則不同，而且政策不定時更新。以英國北部城市曼徹斯特為例，大部份地區4房或小於4房的HMO都不用申請牌照。也因為市議會要平衡HMO的供應量，如某區域已經有HMO Article 4 代表不能申請HMO牌照。投資者入市前要注意。

2. 全棟翻新分隔出租/出售

投資額約400萬 – 1000萬英鎊 租金回報可達5-7%
通常會在倫敦傳統富人區發生，因為以前的倫敦豪宅通常是全層買賣或者是全棟買賣，就算是分間形式出售通常都是一梯兩伙大面積的單位。擁有永久業權或999年租賃業權，隨著時代步伐演變，可以把住宅買下來改成一梯3伙或者4伙，吸引到年輕一代以親民價格入住豪宅地段，就像股市中騰訊一拆五的故事一樣。

相信大家都會容易明白吧！這類投資會比較適合專業投資者，除了租金收入外，在退場時通常也會有相對可觀的資產增值。

3. 翻新項目公寓

投資額約6萬 – 10萬鎊 租金回報7%或以上
在英國樓齡大的物業可以是60年80年甚至100年前，這些物業通常有一個共通點就是有地理位置優勢。有一些發展商會有意投資這類物業並為其翻新改建，例如加裝電梯，防火系統及重新間隔。因為近年政府大力發展英國北部，以及有關地區人口激增，令這類活動尤其活躍。甚或為潛在買家安排好商務租客為佳。

租客續租率極高
例如一些大公司會用較高租金向發展商租下一整棟或一整層單位作為員工宿舍。對於潛在買家來說，可以免除改建的煩惱又可以同時擁有優質租客，雖然在英國一般租務合約為1-2年，但因為這類大公司的租務需求直接和他們的業務掛鉤，租客續租率極高，租用單位十年八載都是平常事。只要公司業務興旺，自然就有員工需要宿舍，可見這類物業租務在未來也有一定需求。

以上是一些在英國慣常見到的高現金流物業投資操作。投資者們可以作為參考，根據自己的投資預算和興趣選擇投資項目。

疫情方面，歐洲的情況繼續改善，每日新增病例數字正在下降。而儘管進度明顯落後於英美等地，歐洲的疫苗接種進展也正在加速，這些都繼續助長積極的市場情緒。而經濟復甦即將到來的預期亦為週期性行業提供了充足的支援，尤其是金融行業在收益率曲線陡峭的背景下受惠良多。

展望未來，雖然與歷史平均水平相比，歐洲的估值相對合理，但當地仍然受疲軟經濟所影響。經濟基本面繼續暗示著前景不樂觀，服務業PMI、消費者信心和經濟情緒指標與長期平均水平相比仍然低迷。由於近期市場走勢往往由資本流動主導，在週期性復甦的預期下，歐洲股市短期內或仍有較大的上漲空間，但考慮到其增長潛力有限，預計中長期市場仍將相當乏力。

 美國

美國國債收益率週四再度飆升，十年國債收益率升至1.7%以上水準，一度令市場恐慌。以科技巨頭為首的增長股出現了較大的調整。截至週四的過去5天，標普500下跌0.61%，道指上漲1.16%，納指下跌2.11%。美聯儲本周召開議息會議，主席鮑威爾表示，聯儲局對美國經濟前景保持樂觀態度，但同時也強調了經濟復甦未能持續的風險，表示很可能至少在2024年前維持低利率，以更好地支撐經濟。當前市場資金相對偏好復甦受惠股，一定程度上解釋了道指近期表現優於納指的原因。經濟方面，近期數據相當令人失望，零售銷售、工業生產、首次申領失業金人數均差於市場預期。投資者可應重點關注下周的數據，包括耐用品、服務業和製造業PMI、密西根消費者信心指數和PCE物價指數等的最新資料。

歐洲

歐洲近期表現相較理想，截至週四的5日，英法德股市的累計升幅介乎0.27%至1.88%。疫情方面，包括德國和法國在內的歐洲國家將會恢復使用阿斯利康的新冠疫苗，而歐洲藥品管理局也指該新冠疫苗安全且有效。但有報導指，法國疫情已經進入第三波爆發，當地政府宣布，包括巴黎等多個地區，將實施為期一個月的封城行動，市場關注抗疫進展。歐元區將公佈製造業PMI，而德國將公佈IFO經濟景氣預期指數。

中國

儘管波幅仍較大，但中港股市一週走勢均較月初穩定，滬深300指數本週下跌2.71%；恒生指數一週下跌0.87%。市場關注於中美高層在拜登就任以來首次舉行的面對面會談，有報導指雙方均有就一系列問題向對方進行抨擊，市場觀望後續進展。經濟數據方面，中國2月工業生產及零售銷售的年至今按年升幅均高於市場預期，惟同期固定投資增速則不及預期。在內地經濟復甦的進程中，市場關注「去槓桿」的方向會否持續，此外，有關平台經濟的監管行動也為市場的關注點。中國將公佈1年及5年期的LPR數據。

市場流動性趨緊是市場調整的原因之一。人民銀行官員早前曾經提到樓市和股市可能存在泡沫，後續的公開市場操作和中期借貸便利（MLF）利率調整等動作減少了公開市場的流動性，同時影響市場情緒。不過，預期今年中國股市的前景依然向好。雖然部分數據呈下行趨勢，但基本面依然為正數，經濟增長前景在2021年仍將在全球頂尖之列，這令中國股票成為一個具吸引力的投資選擇。

政策方向方面，3月初召開的「兩會」上，總結了中國的中短期政策和發展方向。今年的經濟目標定在6%的溫和水平，與我們年初的預期相近。「兩會」的另一個亮點是國內未來的碳路線圖，其中重點關注電動汽車和清潔能源網等行業，因其為實現2060年碳中和目標的關鍵。這些很可能將會是中長期內最具增長潛力的關鍵行業。

中央反壟斷法之下，最利好呢隻股？未來仲有增長潛力？科技股回調唔洗驚？Cyrus依然睇好呢三個主題？

00:00​ 節目開始
02:23​ 周期股/ 新經濟股
07:01​ 美股/ 環球股市
12:52​ 港股/ 恒指
18:49​ 中概股回流上市
23:31​ 周期股/ 科技股
38:08​ (2013) 微盟集團
42:54​ (1888) 建滔積層板
44:24​ 介定股票類別
47:49​ 生物科技
51:51​ (3069) 華夏恒生香港生物科技指數ETF/ (2820) GX中國生物科技ETF
53:47​ (ARKK) ARK Innovation ETF / 新經濟股
57:19​ (981) 中芯國際
01:00:10​ (2382) 舜宇光學科技/ 消費股

隨著愈來愈多人接種疫苗，市場樂觀情緒持續增強，預計大多數西方主要經濟體將能夠在2021年底前為大部分人口接種疫苗，這代表經濟將迅速恢復正常，但債券收益率升幅過快引發了市場修正。對於長期利率上升而短期利率維持不變的情況，我們認為這只是收益率曲線陡斜化的現象，傳統上應視之為經濟前景向好的指標。

因此，最新的市場走勢變化可以視為健康的調整，因為市場自2020年11月以來已累積較大幅度的上升，這種調整有助於使估值下降，令其更貼近歷史平均水平。考慮到部分領先經濟指標顯示目前經濟正在復甦，配合疫苗接種的進展穩定，在巨額財政刺激法案的通過下，我們對美股今年的前景依然樂觀。

首先，利率是受各國的中央銀行操縱，以美元為例，其利率受美國聯儲局所控制。而央行決定利率走向的主要依據是通脹率的高低 — 當經濟高通脹時，便要加息，以壓抑通脹；當經濟有通縮壓力時，便要維持低利率，以防止通縮。所以，判斷經濟長期而言，是通脹壓力大，還是通縮壓力大，便能判斷長期利率走向。

而展望將來，經濟面對通縮的力量，相對大於通脹。這主要是因為（i）人口老化，及（ii）科技發展。經濟是通脹還是通縮，最終看的是消費的需求是否大於物品的供應。消費需求大而物品供應不足，則會產生通脹；反之則會產生通縮。而（i）人口老化，會減低社會整體的消費需求，因為老年人沒有收入，支出比壯年及青年時減少；年青人由於要供養上一代，消費能力亦有所減低；整體社會消費能力因而下降。而就（ii）科技發展，隨著科技生產力愈來愈高，不論是貨品還是服務，其供應量均會大幅增加。故此綜合來說，由於上述兩個因素，經濟長期有通縮壓力自然不難理解了。亦因此，各國央行均要保持利率低企和寬鬆的貨幣政策，以防止發生通縮了。

而再進一步說，利率低企和貨幣政策寬鬆，除了會促使資產價格上漲外，亦讓科技企業更易獲得融資，去發展顛覆式創新，在這情況下，一個自我加強的循環便形成了 — 人口老化、科技發展加劇了社會的通縮壓力；而為了避免通縮，央行則要保持低利率和寬鬆貨幣政策；而低利率又反過來加速了科技的發展，令通縮壓力更大，央行因而更要保持利率低企。在這情況下，利率長期處於低位便變成了一個結構性趨勢。這也是為何我們會判斷利率長期低企將會是新常態的原因了。

刊出日期：2021年3月16日（星期二）
欄名：理財有道
晉裕環球資產管理 投資組合經理 黃子燊

利率主要受甚麼因素影響？
各國貨幣的利率，直接受各國的中央銀行操縱，以美元為例，其利率受美國聯儲局所控制。而央行的任務，是透過貨幣政策，確保經濟在合理區間運行。而對經濟影響其中一個相當大的因素，則是物價。

當經濟熾熱，大量金錢追逐少量生產資源，經濟便會產生通脹，百物騰貴，人民生活苦不堪言，社會便會動蕩（國共之爭中，國民黨輸掉政權其中一個原因正是未能壓止通脹）。

購買意願不足產生通縮 
相反，當物品供應過盛，而購買意願不足，物價下跌，經濟便會產生通縮，公司收入少了，普遍工資也會同時下跌，市民收入減少，資產價格也會隨之而下跌，令市民的消費意願更低，社會整體陷入惡性循環（如香港於 2003 年時）。

判斷長期利率走向
因此，央行要做的事情是，當經濟發生較高通脹時，便要加息，以壓抑通脹；當經濟有通縮壓力時，便要維持低利率，以防止通縮。所以，判斷經濟長期而言，是通脹壓力大，還是通縮壓力大，便能判斷長期利率走向。

長期而言 經濟通縮壓力較大
展望將來，經濟面對通縮的力量，相對大於通脹。這主要是因為

1. 人口老化，及
2. 科技發展。如上文所述，經濟是通脹還是通縮，最終看的是消費的需求是否大於物品的供應。普遍消費需求大而物品供應不足，則會產生通脹；物品供應多而消費需求不足，則會產生通縮。

而（1）人口老化，會減低社會整體的消費，因為老年人沒有收入，支出比壯年及青年時減少；年青人則由於要供養上一代，消費能力亦有所減低；人口老化的結果就是整體社會的消費能力下降。

科技發達令生產力愈來愈高
而就（2）科技發展，隨著科技發達，其生產力愈來愈高。例如以往一台機器，只能生產一百件貨品，但隨著科技發展，相同投入下，該機器能生產一千件貨品；又例如以往一家公司，可能要請一百個客戶服務主任，去應對平均每日一千個客戶查詢。

然而，隨著人工智能的發展，由人工智能處理其大部份查詢，可能只需請十個客戶服務主任，便有能力處理每日五千個客戶查詢。在以上的情況，由於科技的發展，不論是貨品還是服務，其供應均大幅增加。

寬鬆的貨幣政策防通縮 
故此綜合來說，則是由於人口老化，令社會整體消費能力有所下降；由於科技發展，社會貨物或服務的均大幅提升，經濟長期有通縮壓力自然不難理解了。亦因此，各國央行均要保持利率低企和寬鬆的貨幣政策，以防止發生通縮了。

低利率將會是新常態
而再進一步說，利率低企和貨幣政策寬鬆，除了會促使資產價格通脹外，亦讓科技企業更易獲得融資，去發展顛覆式創新，在這情況下，一個自我加強的循環便形成了 — 人口老化、科技發展加劇了社會的通縮壓力；而為了避免通縮，央行則要保持低利率和寬鬆貨幣政策；而低利率又反過來加速了科技的發展，令通縮壓力更大，央行因而更要保持利率低企。在這情況下，利率長期處於低位便變成了一個結構性趨勢。這也是為何我們會判斷利率長期低企將會是新常態的原因了。

來源: 香港財經時報