海外樓價都一直平穩向上

回顧過去的十年，以上城市的樓價都一直平穩向上。特別倫敦這個地方，那怕是面對新冠肺炎和脫歐問題雙線攻擊，在今年第3季尾也出現超過平均6%的急速反彈。絕對可以說是「點指兵兵」地買，輸的風險也很少。
大部份投資者其實是輸給時間值，見過有很多人在選擇項目階段花費了一年，兩年，甚至更長時間。

做業主要一份勇氣和衝動

假設樓價每年只有5%的升幅，如果資金一直閒置，而且因為自己衝破不了準備做業主的關口。因為自己耽誤自己而損失的潛在利潤，此消彼長，大家可以為自己算一算。所以有時做業主就是要一份勇氣和衝動，要做一個聰明的投資者。

現金流投資法

買物業最理想的效果莫過於租客幫你供樓甚至變相由租客送贈物業。很多香港投資者都會明白這一點，無奈地香港物業價格已經上升到一個離地水平。加上新冠病毒影響，平均租金回報已經下降至2%或更低的水平，『以租代供』這個概念可能要持久戰50年才能夠成立。

海外物業平均租金回報有5 - 7%

相反地海外物業平均租金回報有5 – 7%。堅守現金流投資法的概念，租金收入是重中之重。尋找租客群多而且活躍的地區買樓。靠著穩定的租金收入，未計入樓價升值和匯率等因素，『以租代供』已經可於10-15年內完成。勿論未來10年間物業升跌，作為投資者都包賺不賠。

BNO平權激發的移居潮 

在BNO平權激發的移居潮和倫敦本土求過於供的情況下，投資者一定會對倫敦這個市場磨刀霍霍。跟據仲量聯行報告2020倫敦潛在供應和新屋需求量接近1:3。由於英國人口年輕化比例高，由大家庭分裂出來的小家庭短時間內暴增，而且英國人希望置業的概念相對老一派的人看得重。

市中心區域項目有價有市

所以市中心區域的項目一直有價有市，特別是交通方便的鐵路站附近項目。例如 Waterloo Station或King’s Cross Station這些大型鐵路站，因為四通八達，出入方便不用駕車所以特別受英國年輕人歡迎。位於ZONE 1以開放式單位計算這些項目入場費通常是65至75萬鎊左右。倫敦ZONE 1大部份都是地少人多，買少見少的項目，大家都知道在地區性上肯定是買到賺到。

租金追不上樓價和地價

唯一問題就是因為樓價和地價在過去10年上升太快而租金追不上。所以大多數項目只有2-2.5%租金回報，有點不合乎現金流投資法的原則。但倫敦市較其他的地方特殊，在香港各大地產商大舉進軍前其實已經有無數財團、富商及不同國籍人仕參與這個市場，帶來超強大承接力的所以倫敦樓價才可以居高不下，而且穩步上揚。

投資尋寶攻略

所以投資者只要細心尋寶，如果能夠找出Zone 1找出交通方便的全新項目，最好有禮賓服務，豪華會所，鄰近公園。這都是年輕人的最愛，他們很有可能為你帶來高達3.5-4%的租金回報。就倫敦這個市場來說，是一個絕對吸引的回報。

來源: 香港財經時報

每週市場回顧十一月六日

美國

繼美國大選後，最近一個最為影響市場的是有關疫苗消息。在媒體報導民主黨總統候選人拜登得票已超過當選門檻270票的不久後，美國藥廠輝瑞宣佈了自行研發的新冠疫苗能有效預防逾90%的感染，消息推動全球股市上漲，美股三大指數亦一度創出新高，原油大漲，黃金及美債等避險資產則受壓。在疫苗救世的憧憬下，早前一直因新冠肺炎而受壓的行業如航空、電影院線等全線反彈；而另一類受惠疫情的行業如提供互聯網視像通訊服務公司的股價則大幅下挫，引發資金一度回流舊經濟股。美國總統大選尚未完全定案，另一候選人特朗普表示不接受選舉結果，並指已在六個關鍵州份發起訴訟，預期總統權力交接過程或將受到阻礙。一邊廂疫苗消息令市場振奮，而另一邊廂美國單日新增確診數逾15萬，再創新高，面對嚴峻的疫情發展，美聯儲主席鮑威爾也指預計經濟在未來數月將面臨挑戰。美國將公佈10月零售銷售數據。

歐洲

疫情最嚴重的歐洲，其股市成為了疫苗消息的大贏家，在截至週四的5日，英國及法國股市的累計升幅均超過7%，西班牙IBEX35指數更累升逾一成。儘管如此，英國和歐洲央行行長均表示對疫苗方面的利好消息持審慎態度。英倫銀行行長貝利亦指，對於任何有關英國與歐盟未來關係的消息，均有可能影響該行在12月上的政策行動，而負利率方面則未有確實時間表。歐元區將公佈10月份消費者物價指數終值。

中國

內地股市走勢偏軟，港股則表現較佳，滬深300指數按週跌0.59%，而恒指則升1.73%。雖然恒指於本週上升，但反映港股科技股的恒生科技指數郤錄得2.6%的跌幅，主要是因為部分重磅成份股受累於內地推出反壟斷指南的有關消息，拉動指數下跌。經濟方面，內地10月份通脹壓力進一步得到紓緩，CPI按年升幅回落至1.2%。中國將公佈10月份零售、生產及固定投資等數據。

有關觀點建基於，我們相信，接下來四年，美國會處於相對分裂的狀態。這主要是從兩方面去推想 — （1）我們看到此次總統大選的投票率創新高，而且兩名總統候選人在搖擺州份均爭持激烈，這反映了兩邊的支持者對政治投入度均相當高，且人數相若。這代表任何一方落敗了後，斷不會善罷甘休，同時卻誰也不能壓倒誰，鬥爭只能延續下去；（2）本次選舉後，總統由民主黨人拜登獲得，而參議院和眾議院卻由共和黨及民主黨分別控制，民主共和兩黨本身已有黨爭，在目前美國民意高度分裂的狀態下，黨爭只會更劇烈，這令白宮施政會變得舉步維艱。

然而這為何對美股是中短線利好，而長線利淡呢？中短線利好的原因是，由於政府對內施政艱難，拜登較具爭議性的方案如加稅等不易獲得通過，較易獲得通過的，則是如財政刺激法案這類，相對具有共識且利好經濟的議案，加上拜登對華作風不若特朗普般好鬥，這令宏觀前景確定性提升，利好股市；而長線利淡的原因，則是因為美國積弊正逐步浮現（如種族歧視、產業外移、貧富懸殊等問題），正需要大刀闊斧的改革，然而，由於政爭嚴重，預期接下來四年能做的改革有限，四年過後積弊將更重，民粹主義將會更盛，這無疑對美國長線發展不利了。

刊出日期： 2020年11月10日（星期二）

欄名：理財有道

晉裕環球資產管理 高級投資分析師黃子燊

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每週市場回顧十一月六日

美國

今屆美國總統大選峰迴路轉，代表共和黨的特朗普曾⾃稱贏得⼤選，其後選情再次轉向另一候選人拜登，特朗普指已就數個州份的點票程序提出法律訴訟。儘管選情反覆，美國股市連日大漲，截至週四的5 日，美股三大指數錄得累計升幅介乎6.05%至6.49%。目前大選結果仍未定案，即使民主黨代表拜登只要再拿下其中兩個關鍵戰場州後，便能以逾270票問鼎新任總統之位，但面對特朗普指將提出法律挑戰的前提下，市場預期大選結果或未能在短期內確定，至於參議院席位，市場則預期共和黨將能保住其控制地位。疫情方面，美國成為了首個單日新增確診超過10萬人的國家，部份歐洲國家的新增數也在創新高。另外，美國聯儲局維持政策不變，但指疫情對中期前景構成的風險仍很大。10月份美國ISM製造業指數按月上升3.9，至59.3，創2018年以來最快擴張步伐。美國將公佈10月CPI及11月密西根大學市場氣氛數據。

歐洲

歐洲疫情問題仍為嚴峻，英國、法國和德國等國均推出了封城相關措施，緃然如此，但亦無礙投資市場情緒，歐股跟隨美市向上，在截至週四的過去5日，英法德股市分別反彈5.81%、9.07%及8.36%。在英國新增確診數仍處高水平的背景下，英倫銀行決定把購債規模再度提升1500億，至8950億英鎊，額度超出市場預期。歐元區及英國將分別公佈第三季GDP初值。

中國

內地股市及港股於本週造好，滬深300指數一週升4.05%；恒指升6.66%。報道指，國家主席習近平在演說時明確提出「十四五」經濟增長速度目標，明確提出到2035年實現經濟總量或人均收入翻一番目標。經濟數據方面，10月份財新中國製造業PMI及服務業PMI分別報53.6及56.8，均優於市場預期。另外，阿里巴巴公佈第二季度業績表現理想，按年增長44%。中國將公佈10月份CPI及PPI。

組合概覽：

1)本金︰100萬港元

2)成立日︰2019年4月30日 (同期恆指為：29,699.12)

3)投資對象︰主要投資於香港上市的股票及ETF，另不多於10％比重於環球股票或其他衍生工具

組合經理評論：

市況方面，10月環球股市並不景氣，以標普500指數作為代表的美股，下跌了2.77%，歐洲的 STOXX600 指數以美元計算，更是下跌了5.8%。但同期港股卻相對堅挺，以恒生指數作為代表，錄得2.76%的升幅。受到基本因素的影響，港股表現與外圍股市明顯背道而馳 — 美國方面，當地的新冠肺炎疫情再度惡化，新增感染人數於10月突破7月每日新增75,000人的高峰，升至接近99,784人；同一時間，美國總統大選亦逐步臨近，令政治不確定性升溫，資金亦流出美股避險；歐洲方面，由於新冠肺炎疫情惡化，不少國家有機會須重新實施封城措施，令經濟雪上加霜，歐股亦因此表現疲弱；然而，中港方面，由於自6月開始一連串經濟數據反映出中國經濟正穩定復甦，加上包括螞蟻集團等大型中概股陸續回流港股上市，令港股市場氣氛熾熱，故此港股表現份外堅挺。

秉承一貫圍繞新經濟板塊選股的風格，我們的組合於10月跑贏了恒生指數，並逐步收復早前的失地。我們的港股組合於10月上升了10.28%，其中一部份與我們早前部署的光伏玻璃股福萊特玻璃（6865）有關。由於國內出現搶裝潮，拉動了光伏玻璃的股價，令該股於短時間內急升接近四成。我們另一隻重倉持有的阿里巴巴（9988）亦貢獻良多，正如我們上期所言，阿里巴巴除了本身估值並不昂貴，有上升空間外，其股價亦具有催化劑 — 螞蟻集團將會於11月初於香港上市，並釋放價值，這亦有機會觸發市場對集團價值作出重估，故此我們於本月仍繼續持有。我們於10月亦進行了調倉，分別賣走了短期升幅過巨的福萊特玻璃（6865）及觸發到止損點的雅生活服務（3319），並換馬至了新經濟板塊中的小米集團（1810）及京東集團（9618）。

小米集團的業務可以分為三個部份，分別是智能手機、物聯網與生活消費品，及互聯網服務。智能手機板塊方面，主要是售賣旗下的小米和紅米手機；物聯網與生活消費品板塊方面，則包括了一系列的智能生活產品，如小米電視、智能手錶、智能音箱、智能手環等；而至於互聯網服務板塊，則包括了小米旗下的互聯網廣告業務、電視互聯網、金融科技業務等等，截至2020年年中，智能手機、物聯網與生活消費品及互聯網服務三個板塊分別佔整體營收的60.7%、27.7%及11.6%，但小米的未來主要是看重互聯網服務，智能手機智能生活用品等硬件，則屬小米互聯網服務獲客及提高用戶黏性的手段。由於受到美國斷供晶片影響，預料華為將逐步淡出手機市場，這令作為競爭者的小米受惠，於中國的市佔率有機會打進前三。實際上，根據國際市場研究機構Canalys所發布的全球手機市場Q3季度報告，在全球智能手機出貨量按年下降的情況下，小米第三季出貨量按年增速高達45%，市場份額增至13.5%，不但逆市增長，更打入了全球前三，加上未來數年小米的資本支出有限，小米的手機亦有機會打進中高階市場擴大市場份額，令我們覺得小米可以看高一線。而至於京東，則是國內三大電商平台之一，並將會在11月13日公布季績。

而就京東集團，其本身增長情況不俗，預計 Q3 收入同比增長超過25%，調整後利潤同比增長接近45%，加上電商行業整體不論是流量還是客單價均未見頂，尚有不少增長空間，本已屬值得買入的成長股，而雙十一即將來到，如銷情熾熱將帶領股價進一步上漲，加上京東有機會分拆包括京東健康、京東物流、京東數科等子公司釋放價值，這也令其股價更值得看高一線了。

來源：華富財經

晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師黃子燊分析指，亞洲與歐美股市兩者的經濟基本面上有差異。歐美有不利好因素困擾當地股市，如歐洲疫情嚴峻再次封城、美國總統大選等，為其股市帶來頗大的不確定性。

亞洲方面，港股有著中概股回流上市概念，「帶旺」市場氣氛，而中國經濟數據今年年中開始一直向好，反映其經濟復甦情況較佳，都利好內地及港股表現。

來源: now財經